La vie en copropriété a définitivement gagné en popularité au Québec. Les inspections de syndicat de condo sont également plus courantes.
Depuis 20 ans, on a vu apparaître des projets de condos dans toutes les régions du Québec, alors qu’auparavant c’était réservé uniquement aux grandes villes.
Cela étant dit, la gestion des copropriétés était problématique depuis longtemps, car elle se base sur le principe d’un syndicat, dont l’expertise varie grandement d’un immeuble à l’autre.
De nombreux immeubles étaient mal entretenus, d’autres n’étaient pas bien financés pour faire face aux réparations à venir, et bien pire encore.
C’est pourquoi le gouvernement a instauré de nouvelles lois, dont notamment la loi 16, qui vient établir un cadre uniforme pour toutes les copropriétés dans la province.
- Dans cet article, nous passons en revue les détails des règles à savoir concernant la loi 16, ainsi que les tarifs pour obtenir les services d’une firme d’inspection spécialisée.
Le gouvernement du Québec a créé de nouvelles lois concernant les immeubles à condos
De nombreux intervenants dans le milieu des copropriétés réclamaient depuis longtemps la mise en place de règles plus strictes concernant la gestion des copropriétés au Québec.
Le gouvernement a finalement agi, et depuis 2020, il est obligatoire pour les immeubles à condos de se conformer aux lois 16 et 141.
Bien que ces règles amènent leur lot de changements, l’une des règles les plus importantes qui en ressort est la suivante :
« Tous les cinq ans, le syndicat doit obtenir une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. » Loi 16, article 39.
Cela implique notamment que les copropriétés devront désormais mandater un inspecteur tous les 5 ans pour vérifier l’état du fonds de prévoyance de leur immeuble. Cette inspection de syndicat de condo deviendra obligatoire partout au Québec. Voici un résumé de chaque loi :
Loi 16
- Inspection du fonds de prévoyance tous les 5 ans
- Mise en place d’un carnet d’entretien
- Meilleure transparence entre le syndicat et les acheteurs
- Répartition claire des responsabilités des espaces communs
- L’envoi des procès-verbaux des assemblées aux copropriétaires
- Et bien plus encore !
Loi 141
- Obligation de créer un fonds d’autoassurance pour la franchise du syndicat
- Tenir à jour un registre descriptif des parties privatives
- Le syndicat doit souscrire une assurance à un prix raisonnable
- L’obligation de faire évaluer le coût de reconstruction tous les 5 ans
- La souscription obligatoire d’une assurance responsabilité pour le syndicat
- Et bien plus encore !
Inspection de syndicat de condo: quelles sont les nouvelles règles à connaître à propos de la loi 16?
Si vous êtes propriétaire d’un condo actuellement, la loi 16 s’applique assurément à votre cas. Cette nouvelle loi est entrée en vigueur en 2020, et vient appliquer une nouvelle série de règles à respecter pour les condos.
Sans passer en revue les moindres détails de chaque règle, il y en a 2 qui sont très importantes à connaître.
Il s’agit de l’étude du fonds de prévoyance, et de la tenue d’un carnet d’entretien officiel.
Étude du fonds de prévoyance
À tous les 5 ans, une copropriété doit mandater un inspecteur certifié par le gouvernement pour inspecter leur immeuble, afin de réaliser une étude du fonds de prévoyance. Cette étude va notamment venir faire l’inventaire des espaces communs dont le syndicat a la responsabilité d’entretenir. Elle va également établir le coût de remplacement et de rénovation de diverses composantes. Finalement, l’inspecteur va remettre un plan de gestion de l’actif, avec ses recommandations concernant les futures réparations à faire. Il remettra du même coup un plan de financement indiquant les montants à accumuler pour être en mesure de couvrir les coûts de remplacement futur.
Tenue d’un carnet d’entretien
Afin d’éviter que des immeubles ne soient négligés, la tenue d’un carnet d’entretien par le syndicat est désormais obligatoire. Dans ce carnet, le syndicat doit détailler les entretiens réguliers qui sont faits avec les dates, heures et sous-traitants. Un calendrier des travaux futurs et à venir est également nécessaire. En tout temps, les copropriétaires d’un immeuble peuvent demander à voir le carnet d’entretien. Lors d’une inspection à tous les 5 ans, l’inspecteur demandera généralement à voir le carnet d’entretien.
Étude du fonds de prévoyance tous les 5 ans – Vers qui les condos doivent-ils se tourner ?
Maintenant que les copropriétés savent qu’ils doivent se conformer à la loi 16 et 141 au Québec, vers qui doivent-ils se tourner pour faire réaliser leur étude de fonds de prévoyance tous les 5 ans ? Certains professionnels sont spécialisés dans l’inspection de syndicat de condo.
Il y a des entreprises ayant des inspecteurs dont le rôle est de se déplacer pour réaliser des études et inspections complètes de copropriétés.
Chez Soumissions Maison, nous avons justement des inspecteurs spécialisés partenaires qui réalisent ce type de service.
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Inspecteurs certifiés par le gouvernement
Ce ne sont pas tous les inspecteurs qui peuvent réaliser une étude de fonds de prévoyance. Il faut qu’ils soient certifiés par le gouvernement. Informez-vous en faisant vos recherches.
Inspection de syndicat de condo: qu’est-ce qu’un plan de gestion de l’actif ?
Lorsqu’un inspecteur est mandaté de réaliser une étude de fonds de prévoyance pour un immeuble à condos tous les 5 ans, son mandat est de fournir au client un plan de gestion de l’actif.
Ce plan de gestion de l’actif découle de l’inspection de syndicat de condo et de l’étude du fonds de prévoyance.
Qu’est-ce que c’est ? Il s’agit d’un document qui résume l’analyse de l’inspecteur, et qui se décortique en 3 grandes sections :
Inventaire des espaces communs (actifs) sous gestion
La première section établit l’inventaire complet des espaces communs de l’immeuble qui sont sous la gestion du syndicat de copropriété. Ces espaces sont des actifs qui doivent être entretenus régulièrement, et dont le coût de remplacement ou rénovation futur doit être calculé. Voici des exemples d’actifs souvent sous la gestion du syndicat :
- L’enveloppe du bâtiment
- Couloirs et entrée principale
- Système de sécurité incendie
- Systèmes mécaniques et électriques
- Le stationnement
- La toiture
- La fondation de l’immeuble
- Les aires de loisirs communes
Établissement de l’état de ces composantes (rapport)
Dans une deuxième section du rapport, l’inspecteur doit déterminer l’état actuel des différentes composantes de l’immeuble.
Pourquoi ? Parce qu’il doit en estimer la dépréciation, et la durée de vie restante de chacune. Cela lui permet ensuite d’établir la date à laquelle il prévoit qu’un remplacement ou une réparation aura lieu.
C’est une étape cruciale, car c’est à ce niveau qu’il y avait régulièrement une mauvaise gestion de la part des copropriétés. L’inspecteur est là pour offrir une expertise objective et neutre.
Proposition d’un plan de financement
En fonction des différents actifs sous gestion, de leur état et de leur durée de vie, l’inspecteur proposera un plan de financement au syndicat.
Le plan de financement, que nous détaillons plus bas, vient essentiellement fournir un guide au syndicat pour lui dire :
- Les montants nécessaires pour couvrir les frais de remplacement des actifs sous gestion
- Les montants annuels que le syndicat doit engranger pour que le fonds soit suffisant pour les besoins futurs
- Le montant par mois que le syndicat doit récupérer sous la forme d’un frais de copropriété auprès des copropriétaires de l’immeuble
Le syndicat peut par la suite établir le frais de condo de chaque copropriétaire en fonction de leur quote-part respective dans l’immeuble.
Les étapes d’un plan de financement d’un immeuble à condo (fonds de prévoyance)
Le plan de financement est le résultat final d’une inspection immobilière officielle dans le cadre d’une étude de fonds de prévoyance.
Ce plan se déroule en plusieurs étapes, que voici :
- Inventaire des actifs sous gestion
- Évaluation de leur état actuel
- Détermination de leur durée de vie restante
- Évaluation du coût de remplacement
- Établissement des fonds à accumuler
Le syndicat reçoit un rapport complet venant lui offrir des lignes directrices pour la gestion des finances de la copropriété. Ce n’est pas plus compliqué que ça. Il ne vous reste plus qu’à trouver votre inspecteur.
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Vous êtes propriétaire d’un condo ou administrateur d’un syndicat de copropriété au Québec ?
Depuis 2020, il est obligatoire de faire réaliser une étude de fonds de prévoyance de votre immeuble tous les 5 ans.
Les inspecteurs sont en forte demande, et il est important de réserver votre place en avance.
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