Le notaire immobilier : votre allié dans l’achat de votre copropriété (condo)  

De plus en plus de Québécois font le choix de la copropriété — couramment appelée condo ou condominium. Depuis quelques années, selon Statistique Canada, le nombre de copropriétés est en forte hausse au Québec, notamment entre 2001 et 2006, où il a augmenté de 50 %. C’est que la copropriété présente de nombreux avantages : se sentir réellement chez soi et obtenir le statut de propriétaire sans les fardeaux inhérents à l’entretien d’une maison, entre autres.

Devenir copropriétaire requiert de s’informer des mesures juridiques entourant l’achat et la gestion de votre copropriété : de la déclaration de copropriété, aux types de copropriété, en passant par les droits et obligations des copropriétaires au Québec et au rôle du notaire dans l’établissement de la copropriété. Soumissions Maison vous présente les grandes lignes des modalités juridiques relatives à l’achat de votre condo. Prenez quelques minutes pour vous y retrouver.

Qu’est-ce que la déclaration de copropriété ? Pourquoi est-ce important ?

La déclaration de copropriété est un document juridique qui présente, de manière exhaustive, les règles d’organisation de la copropriété. Ces règles concernent principalement les conditions d’utilisation des parties privatives et des parties communes.

Les parties privatives n’appartiennent qu’au propriétaire du condo – l’espace habitable, les garages et remises s’il y a lieu, etc. Quant aux parties communes, ce sont celles utilisées par l’ensemble des copropriétaires —  les cages d’escaliers, les ascenseurs, etc.

La lecture de la déclaration de copropriété par tout acheteur est primordiale : les informations qu’elles contiennent sont révélatrices du mode de fonctionnement de la copropriété et dictent certaines règles de vie et de gestion qui pourraient aller à l’encontre des valeurs et du projet de l’acheteur.

La déclaration de copropriété a une valeur légale. Tout copropriétaire qui agit à l’encontre des règles qu’elle présente risque de se voir exposé à des recours judiciaires de la part d’un autre copropriétaire ou du syndicat de la copropriété.

Trois parties composent la déclaration de copropriété :

• L’acte constitutif ;
• Le règlement de l’immeuble ;
• L’état descriptif des fractions.

L’Acte constitutif 

Première partie du document, il décrit sommairement le fonctionnement d’une copropriété ainsi que les modalités s’appliquant à la vôtre. Cette partie présente les éléments suivants :

• La destination de l’immeuble : est-ce un immeuble résidentiel, commercial, ou les deux ? ;
• Les composantes des parties privatives et communes ;
• La valeur relative de chaque fraction (condominium) ;
• Les modalités de gestion des sinistres ;
• Les fonctions et devoirs du conseil d’administration, ainsi que ceux de l’assemblée des copropriétaires.

Le Règlement de l’immeuble

La deuxième partie de la déclaration de copropriété précise les règles de gestion s’appliquant à la vie quotidienne : l’administration de la copropriété par le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires, le fonctionnement de la copropriété (interdiction de certains animaux, modalités de sous-location et d’activités, etc.)

Le Règlement de l’immeuble précise également les modalités de contribution au Fonds de prévoyance et de perception des frais de copropriété. Il indique aussi les droits et les devoirs d’utilisation et d’entretien (appelés « droits de jouissance ») de chaque copropriétaire relativement aux espaces privatifs et communs.

L’État descriptif des fractions

Comme son nom l’indique, cette partie décrit les fractions de la copropriété — c’est-à-dire les parties communes et privatives. Elle informe, notamment, des numéros de lot et de cadastre de l’immeuble et de ses copropriétés — ces numéros servent à repérer chacune des fractions de l’immeuble au registre foncier et témoignent de leur existence. L’État descriptif des fractions fait également mention des droits réels s’appliquant à la propriété.

Selon la loi, il est obligatoire de réaliser et de signer la déclaration de copropriété en présence d’un notaire immobilier. Trouvez le vôtre avec Soumissions maison en remplissant dès maintenant le formulaire.

Le service de recherche de notaire de Soumissions Maison est offert partout au Québec :

• Montréal ;
• Laval ;
• Longueuil ;
• Québec ;
• Sherbrooke ;
• Gatineau ;
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Les types de copropriétés et leurs implications pour les copropriétaires

Deux types de copropriétés existent selon la loi : les copropriétés divisées et indivises.

Les copropriétés divisées : des propriétaires autonomes

Les copropriétés divisées constituent l’ensemble des espaces habitables privés et des parties communes d’un immeuble. Chacun des espaces privés appartient exclusivement à son propriétaire et est repérable au registre foncier sous un numéro de lot qui lui est propre. La valeur des espaces communs est subdivisée entre les propriétaires selon la quote-part — une valeur en pourcentage — attribuée à leur copropriété.

Tout comme chacun des appartements d’une copropriété possède un numéro de lot, leurs propriétaires doivent également payer leurs propres taxes foncières. Les propriétaires peuvent également mettre leur propriété en vente sans consulter le conseil d’administration et les autres copropriétaires. En somme, chaque copropriétaire est autonome et n’est en aucun cas affecté par les manquements financiers possibles des autres.

Le fonctionnement d’une copropriété est régi selon le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires. La quote-part détermine le nombre de voix de chacun des copropriétaires lors des assemblées. Cette dernière se calcule selon certaines caractéristiques des copropriétés telles que la superficie, la vue, etc. Par exemple, plus la vue offerte par la situation d’un appartement est agréable, plus la quote-part est élevée.

En somme, si une copropriété vous intéresse, informez-vous à propos de la gestion de l’immeuble, des frais de copropriété, les rénovations éventuelles et le bilan des dépenses. Ces détails concernent tous les propriétaires et vous devrez participer à la prise de décision les concernant, ainsi qu’à leur financement.

Les copropriétés indivises : des propriétaires solidaires

Une copropriété indivise constitue toute propriété achetée par plus d’une personne, mais non légalement divisée. Ces copropriétaires sont appelés « indivisaires ». Contrairement à la copropriété divisée, l’immeuble ne possède qu’un seul numéro de lot.

Les indivisaires sont également solidaires ; c’est-à-dire que si un acheteur manque à ses responsabilités, les autres doivent les remplir à sa place face à la loi.

La loi encadre très peu le partage des copropriétés indivises. Par contre, réaliser un contrat écrit relatif à sa gestion et aux modalités de partage en compagnie d’un notaire immobilier peut s’avérer très avantageux. Ce dernier, pour être valide, doit être disponible pour consultation au registre foncier. Il peut contenir des détails du partage tels que : le pourcentage d’espace habité par chaque appartement, la gestion des dépenses de l’immeuble et sa vente éventuelle, les droits et les obligations de chacun, etc.

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Quant aux possibilités de financement d’une copropriété indivise, il faut souvent faire affaire avec la même institution financière que les autres copropriétaires. Généralement, une mise de fonds pour une copropriété de ce type est plus élevée que la normale — environ 20 % du prix d’achat.

Droits et obligations des copropriétaires au Québec

Comme propriétaire, vous vous devez de respecter les règlements — droits et obligations —  présentés dans la déclaration de copropriété. Ceux-ci concernent généralement les aspects suivants :

Quels sont les droits et obligations sur les parties communes ?

Un copropriétaire n’est pas en droit d’effectuer des travaux ou des rénovations sur les parties communes. Dans le cas où le copropriétaire souhaite réaliser des changements à son condo qui affectent les parties communes, il doit en être autorisé par l’assemblée générale.

Si l’assemblée générale se prononce en défaveur d’une autorisation à effectuer des travaux, le copropriétaire peut toujours se tourner vers un juge ou un médiateur qui étudiera la situation. Par contre, pour être valide, une autorisation judiciaire doit être obtenue avant le début des travaux.

Il est également possible d’acheter une partie commune — un petit local adjacent à l’appartement, par exemple. Encore une fois, une autorisation, parfois unanime, de l’assemblée générale est requise pour jouir de ce droit.

Quels sont les droits et obligations sur les parties privatives (appartements, garages, remises, etc.) ?

Chaque propriétaire possède le droit de jouir librement de sa propriété, pourvu qu’il respecte les conditions présentées dans la déclaration de copropriété. De plus, certaines copropriétés ont adopté des clauses propres à leur fonctionnement que le copropriétaire doit également respecter (interdiction de barbecues sur les terrasses, de stationner les voitures à un endroit donné, etc.).

Quel est le rôle du notaire dans l’établissement de la copropriété (condo) ?

Pour exister d’un point de vue juridique, un immeuble de copropriétés divisées doit obligatoirement présenter une déclaration de copropriété. Ce document doit être réalisé et signé par un notaire immobilier. Ce dernier apporte également conseils et expertise lors de la rédaction de la déclaration de copropriété.

Quant aux copropriétés indivises, bien que la loi n’encadre pas leur fonctionnement, leurs copropriétaires ont la possibilité de se protéger en établissant le fonctionnement de leur copropriété par la rédaction d’un contrat écrit, entériné lui aussi par un notaire et publié au bureau de la publicité des droits.

Lorsque vous souhaitez acheter une copropriété, un notaire vous conseille et vous aide à analyser et comprendre les documents relatifs à cette copropriété. Il analyse avec vous les trois parties de la déclaration de copropriété : l’Acte constitutif, le Règlement de l’immeuble et l’État descriptif des fractions, leurs implications quotidiennes, en cas de sinistre ou d’accident, les modalités de location et de revente, etc. Il vérifiera également qu’aucune hypothèque ou dette ne grève la copropriété.

Grâce à l’expertise du notaire immobilier, vous bénéficierez d’une vision claire du fonctionnement de la copropriété qui vous intéresse et vous saurez de manière précise si elle correspond à vos attentes, à vos valeurs et à vos projets.

La déclaration de copropriété : une nécessité pour les copropriétés partout au Québec

Vous souhaitez devenir propriétaire d’un condo ? La loi exige que vous signiez la déclaration de copropriété avec un notaire.

Soumissions Maison est, entre autres, un réseau de notaires professionnels et certifiés. Remplissez le formulaire pour recevoir trois soumissions de notaires dans votre région qui conviennent autant à vos besoins qu’à votre budget. Nous offrons un service gratuit, par courriel ou par téléphone, partout au Québec.

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