Last update date: 13 mars 2020
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Tout savoir sur la mise de fonds pour acheter une maison, un condo ou un immeuble
Lorsqu’on achète une maison, il est bien rare qu’on puisse la payer comptant. Il est généralement nécessaire d’emprunter une bonne partie du prix de vente à une institution financière afin de pouvoir conclure la transaction. C’est ce qu’on appelle un prêt hypothécaire. Or, pour la plupart, les institutions financières ne vous accorderont pas un tel prêt si vous n’avez pas un peu d’économies pour couvrir une petite partie du coût d’achat. Cette somme que vous déboursez est votre mise de fonds.
La mise de fonds n’est pas incluse dans le prêt hypothécaire. Elle est habituellement énoncée en pourcentage du coût de la maison. Plus ce pourcentage est élevé, moins le montant de l’emprunt sera important. Conséquemment, vous aurez moins d’intérêt à payer sur vos paiements mensuels, et ce, pendant toute la durée du remboursement de votre prêt hypothécaire.
Au Canada, le montant minimum de l’acompte à verser pour une maison unifamiliale est de 5 % de son prix de vente. Habituellement, les versements initiaux varient entre 5 et 20 %. La raison pour laquelle trois acquéreurs sur dix attendent d’avoir épargné au moins 20 % du coût de la résidence qu’ils veulent acquérir est la suivante : c’est à partir de ce pourcentage qu’il n’est plus obligatoire d’obtenir une assurance prêt hypothécaire.
L’assurance prêt hypothécaire
La Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) et deux compagnies privées, soit Genworth Financial Canada et Canada Garanty, sont les trois assureurs de prêts hypothécaires au pays. Leurs taux sont comparables. Nous citerons ici la SCHL dans nos exemples.
Le montant de l’assurance prêt hypothécaire protège l’institution financière ou le prêteur dans l’éventualité où, en tant qu’emprunteur, vous n’êtes plus en mesure de faire les versements servant à rembourser votre hypothèque.
On dit qu’une mise de fonds de moins de 20 % est à ratio élevé, ainsi une assurance prêt hypothécaire est requise. Par contre, un acompte de 20 % et plus est considéré comme étant « conventionnel ». Il n’est donc pas nécessaire de contracter une assurance prêt.
Par exemple : vous empruntez 95 % du coût de la maison (mise de fonds de 5 %). La SCHL considérant le risque de ce prêt plus élevé, vous serez dans l’obligation d’acheter une assurance prêt hypothécaire.
Donc, plus basse est la mise de fonds, plus élevée est la prime d’assurance à verser.
L’assureur envoie une facture variant entre 1.25 et 3.85 % au prêteur agréé, soit votre institution financière. Il s’agit d’une cotisation d’assurance dont le montant est établi selon la somme de votre mise de fonds et la provenance de ce financement (source traditionnelle ou non traditionnelle; la différence vous sera expliquée plus bas). En réaction, votre institution financière ajoute ce montant à votre prêt. Vous devrez donc payer des intérêts sur ce montant également, à moins que vous ne décidiez de défrayer le montant exigé en un seul versement lors de la transaction.
Il vous faudra aussi vous acquitter de la taxe de vente du Québec (TVQ) de 9 % sur ces primes d’assurances.
La mise de fonds pour un duplex ou un condo
Depuis février 2016, pour faire l’achat d’un bâtiment résidentiel comportant deux (2) logements ainsi que pour un condo, l’acompte demandé, si vous prévoyez occuper les lieux, est de :
- 5 % pour les premiers 500 000 $
- 10 % pour la balance du prix de vente
La mise de fonds pour un 3-plex ou un 4-plex
L’acompte demandé sera différent si vous prévoyez habiter l’un des logements ou s’il s’agit de l’achat d’un bâtiment résidentiel dans un but uniquement lucratif.
En effet, si vous comptez demeurer dans l’immeuble résidentiel, l’acompte demandé sera de 10 %, mais il vous faudra prendre une assurance prêt hypothécaire.
Par contre si, en tant que propriétaire, vous ne prévoyez pas habiter sur place, un acompte de 20 % vous sera demandé.
La mise de fonds pour un multiplex commercial
Le multiplex commercial est considéré par la majorité des institutions financières comme ceux qui possèdent 5 logements et plus.
Peu importe si vous occupez l’immeuble ou non, la mise de fonds pour un prêt assuré est de 15 %. Pour un prêt de conventionnel, donc sans assurance, la mise de fonds est généralement de 25 % mais peut être variable selon les institutions financières.
La mise de fonds pour les autoconstructeurs
Dans le cas d’une autoconstruction, le travail accompli par le client emprunteur peut être considéré comme étant l’équivalent de 50 % de la mise de fonds.
Comment rassembler le montant de la mise de fond?
Il existe deux types de provenances pour la mise de fonds. On dit qu’elle soit de source traditionnelle ou non traditionnelle. La prime d’assurance prêt pour les sources non traditionnelles est normalement plus élevée.
Sources traditionnelles
La prime d’assurance d’une mise de fonds provenant de sources traditionnelles sera à un taux de 3.6 %.
Parmi les sources de mise de fonds que l’on dit « traditionnelles » figurent :
1. Vos épargnes
Ces montants sont généralement disponibles à partir :
- d’un compte d’épargne
- d’obligations, d’actions
- d’un REER ou d’un CELI (voir le point 6 pour plus de détails)
- d’un héritage
- etc.
2. La valeur nette provenant de la vente d’une propriété
Vous pouvez prendre une partie du montant provenant de la vente de votre demeure actuelle et vous en servir pour injecter une mise de fonds plus élevée. Ainsi, vous épargnez des intérêts à longue échéance.
3. Un actif mis en garantie pour financer la mise de fonds (FSA ou financement sur actif)
Pour financer votre mise de fonds, vous pouvez utiliser un actif comme :
- un terrain pour lequel il ne reste aucune dette
- la valeur nette d’une demeure initiale
La SCHL se fie sur la valeur des actifs pour établir la disponibilité de fonds.
Un financement sur actif (FSA) demande moins d’engagements que les autres types de prêts, car l’actif représente un dépôt laissé au créancier comme garantie.
Le FSA est plus flexible dans la modalité de paiement.
4. Un nouveau financement d’une propriété
Cette méthode consiste à emprunter le montant le plus élevé possible lors de l’obtention d’une hypothèque conventionnelle, qu’on appelle aussi hypothèque de premier rang.
Le reste du montant sera obtenu grâce à une deuxième hypothèque, appelée hypothèque de deuxième rang. Cependant, cette deuxième hypothèque doit provenir d’un prêteur autre que le premier.
Le taux d’intérêt de cette dernière hypothèque est habituellement plus haut, car le financier prend plus de risques. En effet, si vous n’êtes pas en mesure d’effectuer vos paiements et devez vendre votre résidence, ce sera le bailleur de premier rang qui aura priorité relativement au remboursement. Le prêteur de deuxième rang court le risque de ne pas recouvrer son investissement.
5. Un don d’un proche (parents, sœurs ou frères)
Si un don en argent est utilisé pour couvrir en partie ou en totalité la mise de fonds, il faut faire une lettre de don pour attester qu’il répond bien à certaines exigences légales. Ce formulaire est aussi une preuve de transaction et des détails de la procédure.
6. Le programme de régime d’accès à la propriété (RAP)
Lorsque vous faites l’acquisition d’une demeure, mieux vaut donner une mise de fonds élevée et rembourser le prêt hypothécaire (qui n’est pas inclus dans la mise de fonds) aussi rapidement que possible. Le but est d’économiser en payant le moins d’intérêt.
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet (ainsi qu’à votre conjoint le cas échéant) de retirer jusqu’à 25 000 $ (chacun) de vos REER (respectifs) sans payer d’impôt sur ce montant, s’il sert de mise de fonds pour votre première demeure.
Vous avez un maximum de 15 ans pour rembourser ce montant.
Donc, si vous retirez 25 000 $, vous devrez remettre 1 666 $ par année minimum dans votre REER faute de quoi, selon la loi, votre revenu imposable sera majoré chaque année.
Ce programme n’est cependant pas offert à tout le monde. Pour être admissible, il faut remplir certaines conditions :
- le retrait doit être fait pour l’acquisition d’une première maison
- vous devez avoir une entente écrite
- vous devez avoir l’intention d’occuper l’habitation
- vous ne devez jamais avoir retiré un montant de 25 000 $ de votre REER
- même si vous avez déjà utilisé un RAP, vous pouvez refaire une demande si vous avez effectué un retrait de votre solde de RAP
- il faut aussi satisfaire aux conditions de retrait de REER
Il est cependant recommandé de préférer le compte d’épargne libre d’impôt (CELI) au régime d’accès à la propriété (RAP), car il est possible d’y retirer une somme supérieure à 25 000 $ pour l’utiliser comme mise de fonds et de remettre le même montant dans le CELI à votre rythme, sans limite de temps.
Sources non traditionnelles
La prime d’assurance d’une mise de fonds provenant de source non traditionnelle est de 3.85 %.
Pour la SCHL, toutes les autres sources de financement de mises de fonds sont dites non traditionnelles, pourvu qu’il n’y ait aucune corrélation avec la vente ou l’achat de la demeure.
Les fonds peuvent donc découler :
- d’un montant emprunté à un ami ou un parent (autre que mère, père, sœur ou frère)
- de dons
- de votre crédit personnel :
- une carte de crédit
- une marge de crédit
- un prêt
Dans une situation de sources non traditionnelles de mise de fonds, cette dernière est plafonnée à 10 % de la valeur de la demeure. Une assurance prêt est donc requise.
La résidence ne doit pas comporter plus de deux (2) logements, et vous devez être le propriétaire-occupant de l’un de ceux-ci.
Il n’est pas recommandé d’avoir recours au crédit pour financer la mise de fonds étant donné les forts taux d’intérêt qui peuvent s’élever jusqu’à 20 %. Si vous décidez tout de même avoir recours au crédit personnel, sachez que la SCHL vérifiera en profondeur votre dossier de crédit qui devra se révéler sans tache.
En effet, cette dette s’additionne au prêt hypothécaire contracté et grugera d’autant plus votre budget. Les experts recommandent donc de privilégier les épargnes personnelles.
Prêt(e) à passer à l’action ?
Pour calculer combien vous devriez allouer à la mise de fonds pour l’achat d’une propriété, consultez notre article intitulé : Évaluez votre capacité financière pour l’achat d’une propriété
N’hésitez pas non plus à consulter un courtier hypothécaire, car il saura vous conseiller sur la meilleure façon d’utiliser vos économies pour votre transaction immobilière.
Vous voulez en savoir plus sur le rôle du courtier hypothécaire et les avantages de faire affaire avec l’un deux ? Consultez notre article La préautorisation hypothécaire : une étape essentielle à l’achat d’une propriété.
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