La copropriété en indivision est la manière dont la plupart des Québécois sont propriétaires de leur maison sans même le savoir. Elle consiste en le fait d’acheter un seul immeuble, qu’il s’agisse d’une maison, d’un immeuble à revenus ou même d’un condo à plusieurs personnes. Ce sont fréquemment les couples qui optent pour une telle méthode d’acquisition, mais rien n’empêche d’entrer en copropriété indivise autrement.

Il faut toutefois prendre garde de certains aspects risqués de cette situation en prenant la peine de prévoir les droits de chacun des propriétaires! Qu’arrive-t-il si le couple se sépare? Que faire si l’un des propriétaires souhaite vendre et l’autre non? Si un seul des propriétaires a déposé la mise de fonds, pourra-t-il la récupérer? La convention sert justement à prévoir la réponse à ces questions si cruciales!

Les montants d’une transaction immobilière s’élèvent à des centaines de milliers de dollars. La moindre des choses, c’est de prendre la peine de faire valoir vos droits dans un contrat avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat!

Copropriété indivise vs. divise?

La copropriété divise est le fait de posséder, à plusieurs personnes, un seul bien immobilier. Chacun des propriétaires présents dans l’indivision en est propriétaire selon les proportions établies dans la convention d’indivision ou, à défaut d’une telle entente, à parts égales. C’est le cas notamment des couples faisant vie commune qui décident d’acheter une maison pour y élever une famille ou encore des investisseurs s’achetant un immeuble par ce même mécanisme.

Dans une situation de copropriété indivise, chacun des propriétaires a la pleine jouissance du bien et peut en faire l’utilisation complète, peu importe à quelle proportion il en est réellement propriétaire. Celui-ci possède une quote-part de l’immeuble dont la valeur sera établie au moment de l’achat.

À l’inverse, la copropriété divise, que l’on appelle fréquemment le condominium, consiste à acheter une fraction d’un immeuble. Ce même bâtiment contient à son tour des parties communes, privatives ainsi que des parties dites « à usage exclusif. » En achetant une telle propriété, vous ne devenez propriétaire que de la fraction achetée et d’une quote-part des parties communes (proportionnelle à la valeur de votre condo) que vous êtes forcé de partager avec l’ensemble des occupants selon les termes de la déclaration de copropriété.

Il est également possible d’être propriétaire indivis d’une copropriété divise! C’est le cas classique de deux personnes qui achètent ensemble une unité de condo pour y habiter ou la louer. Les règles de l’indivision s’appliqueront entre eux, mais les règles de la copropriété s’appliqueront à l’égard du reste des occupants.

Dans le cas de la copropriété divise, la convention est déjà prévue d’avance par l’entremise de la déclaration de copropriété. Vous n’avez donc pas à prévoir de contrat vis-à-vis des autres propriétaires; tous les immeubles à condo ont une déclaration de copropriété exhaustive déjà préparée.

L’indivision ne jouit malheureusement pas d’un tel luxe et ce sont les règles du Code civil du Québec qui s’appliquent en l’absence d’un contrat convenu entre les parties. Il s’agirait d’un doux euphémisme de dire qu’elles sont désavantageuses pour tous.

Ne restez pas à la merci de la loi! Au Québec, le contrat est la loi des parties, alors prenez la peine de créer une loi qui a du sens entre vous et votre copropriétaire en allant voir un notaire ou un avocat!

La convention d’indivision est-elle indispensable?

Sans aucun doute! C’est en s’attardant aux dispositions légales applicables à la copropriété indivise que l’on se rend compte à quel point il est essentiel de vous protéger par l’entremise d’une convention. Les conséquences d’une dispute entre copropriétaires peuvent être lourdes et causer des problèmes financiers considérables. C’est pourquoi on insère à tout coup les éléments suivants dans une convention de copropriété indivise :

La durée de l’indivision : Il existe un principe presque sacro-saint en droit québécois qui veut que nul ne soit tenu de demeurer dans l’indivision et que le partage puisse toujours être provoqué à tout moment. La seule façon de tempérer ce principe est par l’entremise d’une stipulation contraire dans un contrat.

On procède généralement en indiquant que le partage ne peut pas être provoqué avant 30 ans, ce qui est suffisant pour protéger la stabilité de la situation et empêcher la vente forcée.

Les obligations des propriétaires : On peut également indiquer dans cette convention les obligations financières des propriétaires. Il s’agit de stipuler par voie contractuelle la répartition des dépenses, ce qui est surtout utile s’il y a présence de disproportion chez les propriétaires.

Les règles de partage : Prévoir la façon dont la maison sera répartie en cas de dispute ou de rupture n’est certes pas intéressant, mais avec l’importance des montants en jeu, il peut valoir la peine de garder la tête froide le temps de rédiger la convention. Les règles de partage consistent à prévoir ce qui arrivera le jour venu de se départir de la maison pour que chacun récupère ce qui lui est dû.

Cela peut sembler évident, mais sachez que sans convention, chacun des indivisaires est présumé propriétaire à parts égales de la maison. Si la réalité était différente, les règles de partage devront le refléter.

Les droits de premier refus : Étant donné que « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision » en droit québécois et que la quote-part peut être vendue à un tiers, il faut prévoir un droit de premier refus qui forcera les propriétaires à s’offrir mutuellement leur quote-part avant de l’offrir à un tiers.

Ce ne sont que très peu de dispositions qui constituent la convention de copropriété indivise, mais elles peuvent vous sauver la peau en cas de problème! Prenez la peine de consulter un expert avec l’aide de Soumissions Maison Notaires pour protéger votre investissement.

Quelle différence avec la déclaration de copropriété?

Il est vrai qu’on entend plus fréquemment parler de convention de copropriété dans un contexte de condominium. Étant donné que ce sont parfois des centaines de personnes qui partagent un même immeuble, la loi a pris le soin d’établir des règles additionnelles applicables exclusivement dans les immeubles à condo qu’il ne faut pas confondre avec la situation des copropriétaires indivis.

La déclaration de copropriété divise est en fait un document liant l’ensemble des propriétaires de l’immeuble et qui contient trois parties distinctes édictant chacune les droits des propriétaires. Il s’agit de l’acte constitutif, du règlement de l’immeuble et de l’état descriptif des fractions.

En ce qui concerne l’acte constitutif, il s’agit du document qui consiste en la description de la valeur de chaque unité de condo. C’est dans cet acte que le montant de contribution au fonds d’urgence de chacun des propriétaires est prévu, que la proportion des droits de vote est établie et que l’usage permis des unités de condo est stipulé.

L’état description est l’aspect technique de la déclaration, puisqu’il contient la désignation cadastrale de chaque partie de l’immeuble ainsi que les divers droits réels qui peuvent s’y rattacher.

C’est toutefois au niveau du règlement de l’immeuble que le bât blesse le plus souvent! Il s’agit du troisième et dernier document de la déclaration qui établir les règles relatives à l’utilisation des parties communes et privatives, à la jouissance des lieux et à la présence d’animaux, entre autres. C’est d’ailleurs ce même document qui est à l’origine du plus grand nombre de disputes de copropriétaires.

Si un litige survient avec votre voisin dans une copropriété divise? N’attendez pas pour appeler un avocat! N’oubliez jamais que même si vous êtes propriétaire, vous êtes soumis aux règles de la convention de copropriété, car vous vous y êtes lié par contrat.

Comme tout contrat, il demeure sujet à interprétation! L’avocat est le seul expert qui peut vous sortir d’un litige entre copropriétaires et vous permettre de regagner votre bon voisinage rapidement.

Quelles sont les conséquences de ne pas prévoir de convention d’indivision?

La convention d’indivision est une démarche si simple lorsqu’on prend la peine de consulter un notaire ou un avocat pour recevoir de judicieux conseils. C’est en omettant d’en préparer une que l’on se retrouve dans une bataille légale sans fin qui tombe souvent, comme par hasard, au beau milieu d’une séparation difficile. Vous n’avez certes pas besoin d’ajouter une telle insulte à l’injure. Voici à quoi vous vous  exposez en ne préparant aucune convention!

La vente à un tiers : Il est prévu dans la loi que chacun des indivisaires peut céder, hypothéquer ou vendre sa quote-part à un tiers. En l’absence d’une convention, celui-ci sera libre de la vendre à qui il désire. Il est très peu souhaitable de voir le voisin venir s’installer dans votre salon contre votre volonté, vous en conviendrez.

Bien que la loi donne un an au propriétaire pour écarter l’étranger de l’indivision en lui rachetant sa part, cela nécessite la mise en œuvre d’une procédure judiciaire complexe dans laquelle personne ne souhaite s’embarquer.

Il est donc nettement préférable d’opter pour la clause de premier  refus; vous sauverez une étape, du temps, des frais de justice et bien des maux de tête.

Un partage égal de la maison : La quote-part des copropriétaires indivis est présumée égale en vertu de la loi. À défaut d’une convention contraire, la valeur sera séparée en deux si aucun contrat ne prévoyait une proportion inégale de la copropriété. Il est donc essentiel de prévoir, dans l’acte lui-même, le montant de mise de fonds déposé par chaque copropriétaire ainsi que la proportion des quotes-parts.

Sans convention, le copropriétaire qui a déposé la mise de fonds la perdra dans un partage égal. En raison de la présomption d’égalité ci-haut, le simple fait de ne pas mentionner qu’un propriétaire récupère sa mise de fonds est suffisant pour donner droit à l’autre à un partage égal de la maison lors de la vente. Ce sont donc plusieurs dizaines de milliers de dollars qui peuvent partir en fumée.

Une hypothèque sur une quote-part : Encore une fois, chacun des indivisaires peut hypothéquer sa quote-part. On parle bel et bien d’une hypothèque sur une partie seulement de la maison. Cela pourrait vous mettre dans l’embarras avec les créanciers de votre copropriétaire si celui-ci devenait insolvable. La façon la plus simple d’éviter cela est d’empêcher l’exercice de ce droit.

La saisie par un créancier : Si vous n’empêchez pas votre copropriétaire d’hypothéquer sa quote-part, celle-ci pourrait être saisie par ses créanciers en situation d’insolvabilité. Imaginez-vous devenir propriétaire de votre maison avec la banque ou un prêteur privé et nous sommes loin d’un scénario rêvé.

Si vous ne prenez pas la peine de limiter ce droit, sachez au moins que la loi vous permet d’écarter ce créancier de l’indivision en vous subrogeant dans les droits de votre copropriétaire. Ce dernier sera maintenant tenu envers vous du remboursement convenu.

Le partage forcé de la maison : Tel que mentionné, il est indispensable de reporter le partage en raison du droit de toute personne de sortir de l’indivision. Mais à quoi ressemble un partage forcé? À une vente en justice! Cela est désavantageux pour tout le monde non seulement en raison de la nature litigieuse de la procédure, mais aussi en raison du prix de vente. La vente en justice s’effectue toujours à une valeur moindre qu’au prix de la valeur marchande.

Heureusement qu’il suffit d’un simple écrit pour mettre tous ces soucis derrière vous, n’est-ce pas? Chacune de ces possibilités peut avoir des conséquences financières importantes sur votre sécurité financière. Ne prenez pas ce risque; appelez un notaire ou un avocat sur-le-champ!

Pourquoi faire affaire avec un notaire pour une convention d’indivision?

Il est fortement recommandé de passer chez un notaire pour faire rédiger une convention d’actionnaires! Comme ils sont des officiers publics, le document rédigé possèdera la force d’un acte authentique. C’est d’ailleurs souvent à l’occasion de signer l’acte de vente ou la promesse d’achat que celui-ci vous parlera des mérites d’une telle convention.

Quel est l’avantage d’opter pour le notaire? Votre convention sera insérée à même l’acte de vente et elle sera également publiée au registre foncier, ce qui la rendra opposable aux tiers. Qui plus est, comme il est inévitable de passer chez le notaire lors d’une transaction immobilière, vous ferez d’une pierre deux coups et assurerez une transaction aussi sécuritaire que possible.

Il n’est pas obligatoire d’opter pour le notaire afin de rédiger cette convention; un avocat peut également s’en charger et vous offrir une expertise-conseil différente, mais tout aussi pertinente!

Le saviez-vous? Une convention d’indivision se doit d’être renouvelée tous les 30 ans! Pourquoi? Parce qu’il est prévu dans le Code civil du Québec que le partage peut effectivement être reporté, mais pour une durée maximale de trois décennies.

Aux couples de longue durée, prenez garde! Si votre convention expire dans un proche délai, consultez un notaire pour votre renouvellement et profitez-en pour mettre vos documents à jour! Pourquoi ne pas en profiter pour préparer un testament et un mandat ou encore mettre à jour ceux que vous avez déjà?

Problème avec votre convention d’indivision? Contactez un avocat pour y mettre fin!

Un litige peut survenir que vous soyez protégé par une convention ou non! Dans un cas comme dans l’autre, c’est vers un avocat en droit immobilier ou même en droit des successions qu’il faudra contacter. Mais quelles sont les situations qui peuvent mener à un litige entre copropriétaires indivis?

On retrouve fréquemment de telles disputes à l’occasion d’une succession! Lorsqu’une maison ou un autre immeuble est légué à plusieurs héritiers, ils en deviennent chacun copropriétaires indivis. Comme ils se retrouvent dans une « copropriété forcée », les chances sont bonnes pour que leur vision de la situation diverge.

Si l’un des héritiers souhaite vendre, la loi prévoit habituellement que le partage devra être provoqué. Toutefois, il existe certaines exceptions permettant de reporter le partage en matière successorale. C’est justement ce qu’un avocat tentera d’invoquer à votre avantage.

Un conflit peut aussi survenir en cas de violation de la convention de copropriété divise! Cela constituerait une violation contractuelle qui pourrait faire naître un litige. Le meilleur exemple serait le fait de vendre ou d’hypothéquer sa quote-part au bénéfice d’un tiers en violation de la convention. Un avocat serait la seule personne habilitée à vous représenter pour récupérer la quote-part vendue qui se retrouve maintenant entre les mains d’un tiers.

Défendez-vous en amont et évitez d’être mis au pied du mur par votre copropriétaire. Contactez un avocat afin de discuter d’une possible convention d’indivision et pour explorer les solutions en cas de litige déjà entamé.

Soumissions Maison Notaires a des partenaires dans toutes les sphères du droit, y compris parmi les avocats. Faites-nous confiance et nous vous mettrons rapidement en relation avec un avocat spécialisé en droit de la copropriété indivise.

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Pour éviter les problèmes de dispute entre copropriétaires et régler un  litige existant, contactez des avocats et des notaires dans votre région! Le monde de l’immobilier est en effervescence et le domaine légal suit  cette même tendance. Devant un marché en santé et compétitif, vous devez prendre la peine de comparer les offres de service afin d’obtenir la meilleure.

C’est justement le rôle de Soumissions Maison Notaires! En prenant la peine de simplement remplir le formulaire de demande de soumission, vous pourrez comparer 3 notaires gratuitement dans votre région en plus d’être mis en contact avec des avocats.

Ne perdez pas une seconde et faites préparer une convention d’indivision par un notaire ou un avocat près de chez vous!