Vous vous trouvez au milieu d’une transaction immobilière pour l’acquisition d’une nouvelle maison? Vous songez sérieusement à entamer une telle démarche d’accession à la propriété? Si tel est votre cas, vous vous êtes certainement fait casser les oreilles avec la production d’un certificat de localisation voire même la demande d’une requête en bornage!

Peut-être trouvez-vous démesurée cette obsession avec l’emplacement des lignes d’un terrain. Après tout, la division se voit à peu près à vue d’œil n’est-ce pas! Et bien, la réalité est bien loin de cette préconception! En effet, l’emplacement exact des lignes d’un terrain est essentiel à connaître dans le cadre de transactions immobilières, sans quoi vous risquez de vous construire chez le voisin! Nous explorerons donc les conséquences de telles constructions bâties sur le fonds d’autrui!

Comment délimiter les lignes exactes d’un terrain?

Vous verrez plus loin les effets dévastateurs d’une construction bâtie en dehors des lignes de votre propriété, mais avant toute chose, il faut savoir comment trouver ces mêmes lignes! On utilise principalement trois sortes d’indices pour trouver où se situent les délimitations d’un terrain, soit le plan cadastral, le titre de la propriété ainsi que les traces laissées par l’utilisation du terrain.

Bien que ces trois éléments puissent donner de bons indices quant à l’emplacement des lignes, il n’y a qu’une seule façon d’obtenir une réponse définitive. Cette façon s’appelle le bornage!

Le bornage, c’est quoi? Le bornage est l’opération effectuée par un arpenteur-géomètre qui établit officiellement les limites d’un terrain. Le bornage nécessite l’intervention des deux propriétaires, surtout si ceux-ci se retrouvent au cœur d’un litige à propos de l’emplacement des lignes. Le résultat du bornage établit d’ailleurs de façon définitive la situation cadastrale du terrain. Il doit absolument être fait par un arpenteur-géomètre.

Le droit de contraindre son voisin au bornage, quand peut-on s’en servir? Le Code civil du Québec prévoit, à l’article 978 qu’un voisin peut forcer son voisin contigu à procéder au bornage afin d’établir l’emplacement des bornes, rétablir ces dernières ou encore rectifier une ligne déplacée.

Mais comment fait-on pour procéder au bornage? Il faut envoyer une mise en demeure exigeant du voisin qu’il acquiesce à effectuer la procédure. Si ce dernier refuse, la Cour pourra obliger le voisin non coopératif a accepter le bornage et à en défrayer la moitié des frais.

Le piquetage, une façon informelle de délimiter le terrain. Le piquetage ne porte pas la même valeur légale que le bornage. D’ailleurs, son rôle ainsi que son utilité diffèrent aussi. Le piquetage a plutôt comme objectif de rendre visibles les lignes d’un terrain, surtout dans le cadre d’une nouvelle construction.

Cela réduit les chances de construire en partie chez le voisin, sauf que contrairement au bornage, la loi ne prévoit pas de mécanismes permettant de contraindre le voisin à faire piqueter le terrain.

La possession de bonne foi vs. la possession de mauvaise foi

Toujours bien présents en matière de droit civil québécois, les principes de bonne foi et de mauvaise foi auront un impact important lorsque viendra le temps de parler de l’accession immobilière. Il importe toutefois de se demander ce qui constitue de la bonne foi et de la mauvaise foi.

Il n’existe en fait pas de définition légale de la bonne foi et de la mauvaise foi. Cependant, il existe un principe de droit fort utile pour parvenir à une réponse qui est le fait que la bonne foi se présume toujours!

Donc, cela implique que dans un litige entre deux propriétaires autour d’une situation d’empiètement ou d’accession immobilière, c’est la personne qui invoque une mauvaise foi qui aura le fardeau de la prouver. La jurisprudence est claire à l’effet qu’il faudra prouver une certaine intention malicieuse, délibérée ainsi que des manœuvres pour parvenir au résultat convoité.

L’impact se ressent au niveau du remboursement des impenses! Mais en quoi la bonne foi et la mauvaise foi sont-elles pertinentes dans le cadre d’une dispute d’accession immobilière? C’est lorsque viendra le temps de calculer la partie des dépenses remboursables que les effets seront ressentis. En effet, le possesseur de mauvaise foi qui se construit chez le voisin n’aura pas droit à un remboursement aussi généreux que celui qui est de bonne foi!

Conséquences de construire chez le voisin : l’entrée en jeu de l’accession

Nous avons mentionné à plusieurs reprises déjà le principe de l’accession sans toutefois le définir. Il s’agit en fait d’un des quatre attributs de la propriété qui consiste au droit de faire sien tout ce qui se grève au terrain. Cela fait référence autant aux éléments naturels qu’aux constructions qui peuvent se faire à l’insu du propriétaire. Cela signifie donc qu’en théorie, tout ce qui se construit sur le terrain de quelqu’un lui appartient, indépendamment de qui a payer pour la construction.

Toutefois, conscient de l’injustice qui résulterait d’un pareil dénouement, le Code civil prévoit des règles qui indemnisent la personne (le possesseur) qui se construit chez autrui. Ces indemnités sont versées en suivant deux critères : le type d’amélioration qui est effectuée et la bonne foi/mauvaise foi du propriétaire.

Mentionnions aussi que l’accession entre aussi en jeu lorsqu’une personne a été propriétaire d’une maison pendant un certain temps, mais que la vente est finalement annulée après quelques années. Il faudra calculer et qualifier les améliorations effectuées pour déterminer la valeur de l’indemnité.

Voici donc les principaux types d’amélioration que le Code qualifie d’impenses :

-Impenses nécessaires : Les améliorations que l’on qualifie d’impenses nécessaires sont celles qui sont indispensables à la conservation du bien. Par exemple, une personne est en possession d’une maison ayant un toit qui coule. Si, celle-ci fait réparer le toit, elle effectue des impenses nécessaires.

Dans le cas où une personne se bâtit un ouvrage sur le terrain du voisin en croyant qu’il s’agissait de son propre terrain, la loi reconnait qu’il s’agit d’impenses nécessaires.

-Impenses utiles : Les impenses utiles, quant à elles, sont celles qui ne cherchent pas à conserver le bien dans son état, mais qui apportent tout de même une plus-value au bien. Par exemple, le possesseur d’une maison qui fait refaire des planchers désuets pour poser un nouveau revêtement de bois franc effectuerait des impenses utiles. En effet, le fait de changer le plancher n’a pas pour objectif de conserver le bien, mais plutôt de lui faire prendre une certaine valeur.

-Impenses d’agrément : En revanche, les impenses d’agrément sont celles qui n’ajoutent aucune plus-value et qui n’ont pour seul objectif celui de mettre la propriété au gout de celui qui la possède au moment des travaux.

Finalement, pour le deuxième aspect influençant le remboursement des impenses, rappelez-vous que la bonne foi est toujours présumée en droit civil!

Le remboursement des impenses en cas d’accession

Vous vous demandez surement, à ce stade-ci, comment fonctionne le versement des différentes indemnités dans une situation où une personne se construirait sur le fond d’autrui. Le Code prévoit virtuellement tous les scénarios et nous les expliquons ci-bas.

Impenses nécessaire possesseur de bonne foi : Lorsqu’un possesseur effectue des impenses nécessaires au maintient du bien et qu’il est de bonne foi (toujours présumée), le véritable propriétaire du terrain doit alors lui rembourses la totalité des dépenses encourues.

Impenses nécessaire possesseur de mauvaise foi : Pour des impenses nécessaires, même le possesseur de mauvaise foi a droit de se faire rembourser pour l’ouvrage effectué, sauf qu’il y aura lieu de faire les déductions relatives aux revenus perçus provenant du bien.

Impenses utiles possesseur de bonne foi : Le remboursement aux impenses pour le possesseur de bonne foi représente le versement d’une indemnité égale à la plus-value apportée au bien ou lui rembourser le coût des dépenses. Le choix est celui du propriétaire.

Impenses utiles possesseur de mauvaise foi : Le remboursement des impenses utiles d’un possesseur de mauvaise foi sont beaucoup moins avantageuses. Alors que le propriétaire peut verser la même indemnité qu’au possesseur de bonne foi, il peut également forcer le possesseur de mauvaise foi à enlever sa construction si les dépenses sont trop élevées.

Par exemple, une personne qui construit délibérément un ouvrage couteux sur le terrain d’un voisin pourrait se retrouver dans une telle situation; encore faudra-t-il prouver cette mauvaise foi alléguée.

Qui plus est, si ces dépenses utiles faites de mauvaise foi sont très couteuses, le propriétaire peut forcer le possesseur à acquérir le terrain en entier.

Impenses d’agrément possesseur de bonne foi : Les dépenses jugées « accessoires » peuvent être récupérées par un possesseur lorsque celui-ci est de bonne foi. Cette avenue sera seulement envisageable si le retrait n’endommage pas les lieux. En cas contraire, il devra les abandonner.

Pour clore la boucle sur l’accession immobilière, vous devez savoir que la construction faite sur le terrain d’un voisin se retrouvera dans la catégorie des impenses utiles ou nécessaires, et la bonne foi ou la mauvaise foi du constructeur dictera l’indemnité recevable!

La différence entre l’accession et l’empiètement

L’accession entre en jeu du moment qu’une construction se situe complètement sur le terrain du voisin. En revanche, les règles de l’empiètement s’appliquent lorsqu’une partie seulement de la construction se trouve sur le fonds d’un autre.

Dans un tel cas, le propriétaire qui empiète devra payer une indemnité au voisin pour la perte de jouissance de la parcelle, ou encore acquérir cette dernière en payant la valeur.

En revanche, si l’empiètement est jugé important au point ou un préjudice sérieux est causé au véritable propriétaire du terrain, ce dernier peut forcer le constructeur à acheter le terrain au complet ou a enlever la construction.

Si l’empiètement et l’accession sont légèrement différents, leurs conséquences sont tout de même similaires à bien des égards!

Pour vérifier l’emplacement exact des lignes d’une propriété, consultez un notaire avant l’achat!

Pour éviter de construire chez le voisin et de vous retrouver contraint d’acheter le terrain de celui-ci, consulter un notaire pour vous assurer que tous vos titres de propriété sont en ordre et que vos lignes sont clairement tracées. Cela est surtout important si vous prévoyez entamer une nouvelle construction.

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