Même si on ne souhaite pareil scénario à personne, il n’en demeure pas moins que l’annulation d’une vente n’est pas chose étrangère au monde des transactions immobilières. En effet, plusieurs éléments peuvent causer un tel dénouement, tel qu’un vice caché, un vice de consentement ou quelconque malformation au niveau de l’acte de vente.

Quoi qu’il en soit, le résultat de l’annulation d’un contrat est toujours le même : la restitution des prestations. En effet, si peu de gens connaissent ce principe juridique, c’est qu’il est rarement utilisé, mais lorsque c’est le cas, c’est inévitablement dans des situations fort problématiques. Il s’agit en fait de la façon par laquelle chacun des partis à un contrat se remette leur dû. La loi prévoit des façons bien précises de procéder à cette remise, et nous les expliquerons ci-bas!

Sur quelle base peut-on annuler la vente d’une maison?

La vente d’une maison peut être annulée lorsqu’on se trouve ne présence d’un vice caché. Si tous les vices cachés sont effectivement considérés comme des vices de consentement, il y a des critères bien spécifiques à respecter afin qu’un problème avec votre maison soit qualifié de « vice caché ». Lorsque ceux-ci seront rencontrés, la porte à un recours en annulation de contrat s’ouvrira, comme le prévoit le Code civil du Québec :

Voici les caractéristiques que vous devez retrouver pour être en présence d’un vice caché :

-Le vice doit exister antérieurement : Le vice doit être présent dans la maison et constituer un défaut de construction, une malfaçon ou encore un trouble sérieux qui empêche l’usage adéquat de la maison. Il faut différencier les vices cachés de l’usure normale que subit une maison avec le temps. La gravité du vice devra également faire l’objet d’une appréciation par le tribunal si le problème se rend en cour. De plus, ce même vice doit exister préalablement à l’achat de la demeure par l’acheteur, sans quoi il ne se qualifiera pas.

-Le vice doit être sérieux : Bien que des critères aient été élaborés par la jurisprudence, ce sera au juge chargé d’évaluer la demande de juger des inconvénients causés par le vice. Il faut notamment que le problème nuise de façon significative à l’utilisation de la maison.

-Le vice doit être inconnu de l’acheteur : Un acheteur qui achète une maison en sachant qu’elle était affligée d’un vice ne saurait invoquer le vice caché comme motif d’annulation de la vente. En effet, comme il a décidé d’aller de l’avant avec la transaction, il est réputé avoir « confirmé » le contrat, ce qui signifie qu’il abandonne son droit d’entreprendre un recours contre un tel vice.

-Le vice doit être non-visible : D’où son nom de « vice caché », on ne saurait qualifier un défaut comme tel s’il est aussi évident que le nez au milieu du visage. Il faut donc que le vice soit non apparent pour que les critères soient respectés.

Mais quel est l’issu d’une dispute entourant la présence d’un vice caché? Il est possible de demander une compensation sous la forme de dommages-intérêts. Le vendeur poursuit son acheteur, et ce dernier se retourne contre son prédécesseur et ainsi de suite.

Toutefois, dans bien des cas, ce recours en dommages sera insatisfaisant pour la personne s’étant portée acquéreur de la maison. Quelle option s’offre donc à elle? L’annulation de la maison et la restitution des prestations, bien sûr!

La restitution des prestations, c’est quoi exactement?

La restitution des prestations est en quelque sorte une façon de voyager dans le temps et de restituer une situation passée du mieux possible. En effet, comme un contrat annulé est un contrat qui est sensé n’avoir jamais existé, la suite logique est que chacun se redonne ce qu’il a reçu.

Cependant, retourner dans le passé et effacer le mal qui a été fait n’est pas toujours si simple! En effet, prenons l’exemple d’une transaction immobilière mettant en jeu la vente d’une maison!

Un acheteur se rend compte après 2 ans seulement que sa maison est affectée d’un vice important et il souhaite faire annuler la vente. Toutefois, la maison a pris de la valeur durant ces deux années en raison des rénovations et améliorations qui y ont été apportées!

Que faire dans un tel contexte? Ce n’est évidemment pas juste de redonner la maison avec sa valeur ajoutée à l’ancien vendeur n’est-ce pas? Et bien, ne craignez rien, car le Code civil du Québec a prévu le coup en créant deux types de restitutions de prestation!

Quels sont les types de restitution possibles?

Restitution en nature : La restitution en nature prendra place lorsque la remise du bien sera satisfaisante pour rétablir la situation antérieure. Il est d’ailleurs impératif de tenter de résoudre la situation par la restitution en nature avant de considérer la restitution par équivalent.

Restitution par équivalent : Parfois, lorsque le bien aura subi un changement de valeur à la hausse ou la baisse, il sera impossible de restituer en nature. Il faudra donc rendre le bien et ajouter une compensation monétaire pour venir combler le débalancement de valeur. Voici les principales instances lors desquelles une restitution par équivalent prend place.

-Dépréciation du bien : Lorsque le bien a subi une perte partielle, il faudra indemniser celui qui récupère le bien au terme de la restitution. Par exemple, une personne faisant annuler la vente de sa maison et qui a défoncé la porte du garage au cours de son utilisation sera tenue de verser une indemnité à celui qui récupère la demeure. Toutefois, ce ne sera pas le cas lorsque la perte de valeur est le résultat de l’utilisation normale du bien. Par exemple, on ne saurait exiger une indemnité pour la dégradation de l’asphalte de l’entrée : il est normal qu’elle se dégrade après quelques années.

-Le bien a produit des fruits et revenus : On vise surtout ici les gens ayant acheté un immeuble à revenus et qui perçoit des loyers. Lorsque la restitution des prestations prendra place, il faudra décider si la personne en question a le droit de garder les revenus qu’il a perçus.

Pour trancher, il faudra vérifier si cette personne est de bonne foi ou de mauvaise foi. Lorsque la personne est de bonne foi, elle pourra conserver les revenus. Dans le cas contraire, elle devra les rendre à la personne qui récupère le bien. Mais qu’est-ce qui constitue la mauvaise foi dans un tel contexte? On jugera une personne comme telle lorsque la restitution des prestations est le résultat de sa propre faute.

-Des améliorations ont été apportées : Il serait injuste qu’une personne perde toutes les améliorations apportées à la maison sans même être compensées pour les montants qu’elle a déboursés. Heureusement, le Code fait preuve d’un certain sens de justice, puisqu’il prévoit le remboursement des améliorations apportées en suivant les dispositions suivantes :

-La personne de bonne foi : Celui qui était possesseur de bonne foi de la maison, c’est-à-dire, celui qui en a été propriétaire avant de faire annuler la vente, aura droit au remboursement total des dépenses nécessaires pour entretenir et préserver le bien. (Ex : réparer un toit qui coule).

Pour ce qui est des dépenses utiles (celles qui apportent une plus-value), celui qui était de bonne foi aura également le droit de se faire rembourser ou de se faire verser un montant égal à la plus-value apportée pas ces dépenses. Les améliorations d’agrément, quant à elles, peuvent être abandonnées moyennant une compensation correspondant au cout de celles-ci ou de la plus-value apportée à l’immeuble (la valeur moindre des deux).

-La personne de mauvaise foi : Pour ce qui est du possesseur de mauvaise foi, il a droit au même traitement en ce qui a trait au remboursement des dépenses nécessaires. Toutefois, pour les dépenses utiles, il a droit au même remboursement, à moins que celles-ci ne soient couteuses, en quel cas celui-ci se verra contraint de les enlever. Pour ce qui est du remboursement des impenses d’agrément, le possesseur de mauvaise foi peut les reprendre ou les abandonner, mais sans qu’une indemnité ne soit versée.

Vous êtes donc à même de constater que bien que la loi prévoit des mécanismes pour protéger les intérêts de tous lors d’une annulation de contrat, ceux-ci sont fort complexes et ont bien rarement une issue satisfaisante!

De quelle façon un notaire peut-il vous aider?

Heureusement que les notaires sont là pour vous aider à éviter de tels scénarios! En effet, plutôt que de tenter de trouver une façon de réussir votre restitution des prestations, pensez plutôt à l’éviter en engageant un notaire avant toute transaction immobilière!

Ce faisant, vous obtiendrez des conseils portant sur les actes de vente, les titres de propriété, les caractéristiques de la maison que vous achetez et des informations sur le vendeur avec qui vous faites affaire. Bref, le notaire se chargera de prévenir tout problème avec votre contrat de vente de maison!

Vous êtes donc décidés à en consulter un en vue de votre prochain achat de maison! Il n’y a rien de plus simple pour trouver un expert que de faire affaire avec Soumissions Maison Notaires!

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