L’investissement immobilier est depuis toujours une façon sure de faire croitre un patrimoine. Même si la pratique n’est pas sans risques, les tendances du marché tendent toujours vers la hausse, ce qui en fait un secteur fort compétitif.  Toutefois, c’est aussi ce qui mène à des abus et à la violation de certains droits! Pensons notamment aux locataires qui se voient dépourvus de leur droit au logement en raison de la conversion du bâtiment en immeuble en copropriété.  

Bien qu’il existe des moyens parfaitement légaux de parvenir à une telle fin, on ne saurait procéder sans respecter une démarche clairement définie par la loi. Que vous soyez l’investisseur cherchant à effectuer une telle conversion ou un locataire menacé de perdre son logement, vous devez respecter les lois en place.

Les avocats et les notaires en immobilier de votre région sauront vous conseiller sur la marche à suivre!

Comment fonctionne la conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise?

Convertir un immeuble à logement en une copropriété divise n’implique pas seulement vendre chaque ancien logement en une unité de condo sur le marché. Une démarche légale, administrative et même d’arpentage exhaustive s’impose. Étant donné que chaque condo est une propriété individuelle, chacune d’entre elles possède son propre numéro cadastral, alors que l’immeuble locatif n’en constituait qu’un seul. Par cette conversion, vous scindez la propriété unique en plusieurs propriétés individuelles.

Pour cette raison, la conversion en copropriété divise requiert, mis à part les démarches à la Régie du logement indiquées ci-dessous, la collaboration d’un notaire et d’un arpenteur-géomètre qui tâcheront de mettre en place la copropriété et de modifier les cadastres.

L’arpenteur-géomètre est évidemment chargé de préparer le plan cadastral, alors que le notaire se charge de prendre les informations produites par ce dernier pour préparer la déclaration de copropriété. Étant donné la complexité de la démarche, il est indispensable d’engager un notaire familier avec le processus de conversion en condos en raison de la réaffectation des hypothèques et des règles relatives à l’indivision.

Les étapes de la conversion en condo

Dans l’ensemble de la province, la conversion d’un immeuble en copropriété divise est subordonnée à l’approbation de la Régie du logement et à une mise en garde auprès des locataires. Pour prévenir les débordements et une crise du logement encore plus grave que celle qui affecte actuellement la métropole, il faut respecter les étapes fastidieuses décrites ci-bas pour parvenir à l’objectif convoité dans le respect des droits des locataires.

Demande à la municipalité : Chaque municipalité fixe les conditions auxquelles elle octroie les autorisations de conversion en condo. La Ville de Montréal est la plus sévère de toutes et laisse aux arrondissements la responsabilité règlementer sur la question. Quelle que soit la ville dans laquelle la conversion est convoitée, il faudra obtenir une résolution ou encore un certificat attestant qu’aucune disposition règlementaire en vigueur n’empêche ou n’interdit la conversion. Ce document pourra être présenté à la Régie lors de la demande officielle de conversion.

Avis d’intention aux locataires et à la Régie : Tout commence avec la divulgation de votre intention de convertir l’immeuble en condominium auprès de vos locataires, en prenant soin d’informer le Régie du logement par le fait même. Cet avis est obligatoire en vertu de la loi et, à partir du moment que celui-ci est donné, les locataires bénéficient du droit au maintien illimité dans les lieux.

Autorisation de la Régie du logement : À partir de l’obtention des documents pertinents à la municipalité ou de l’avis d’intention donné aux locataires, le propriétaire dispose de 6 mois pour soumettre sa demande de conversion à la Régie du logement. Étant donné la nature complexe de la démarche, l’assistance d’un juriste est fortement conseillée pour la mener à bien.

Notification de la demande d’autorisation : Au moment de déposer la demande d’autorisation à la Régie, le propriétaire doit également notifier celle-ci à chacun des locataires par voie d’huissier ou encore de courrier recommandé afin de s’assurer qu’ils ont tous bel et bien été informés de la démarche en cours. Il est également possible de procéder à la remise de cet avis en personne, mais l’essentiel est d’obtenir un accusé de réception en guise de preuve.

Audience à la Régie du logement : La Régie du logement fixe la date de l’audience et se charge de convoquer les personnes concernées, soit les locataires et le propriétaire. C’est au cours de cette audience que la Régie prendra sa décision d’autoriser ou non la conversion à la lumière des éléments de preuves et soumis et des arguments soulevés.

Le principal fardeau de preuve du propriétaire est de démontrer sa conformité aux étapes de notification de l’avis aux locataires et d’autorisations à la municipalité.

Affichage devant l’immeuble : Il s’agit ici d’une formalité qui consiste simplement à ériger une affiche devant l’immeuble afin d’indiquer que celui-ci fait l’objet d’une audience concernant une demande d’autorisation de conversion en condo.

Décision de la régie : La Régie se charge d’envoyer la décision au propriétaire, mais également à chacun des locataires habitant l’immeuble en indiquant les motifs qui ont conduit à sa conclusion.

Publication de la décision et de la déclaration de copropriété : Si l’autorisation de conversion est accordée, le propriétaire dispose maintenant d’un an pour la publier au Registre foncier, de pair avec la déclaration de copropriété rédigée par un notaire.

Comme vous le voyez, la demande de conversion est hautement technique et requiert le respect de formalités légales assez lourdes. L’aide d’un avocat ou d’un notaire spécialisé en droit de la copropriété est essentiel pour mener à bien cette conversion.

La même chose est vraie si vous êtes un locataire se sentant menacé par la conversion de son immeuble locatif en copropriété divise.

Les cas d’interdiction de conversion en condo

À chaque règle son exception. Alors que la province se démontre somme toute souple à l’égard de la conversion d’immeubles locatifs en copropriété divise, certaines exceptions sont mises en place pour prévenir les abus. Le droit au logement est protégé par la loi afin que toute personne puisse bénéficier d’un logement abordable. Les villes dans lesquelles la pauvreté et la division des classes sociales est plus présente doivent donc faire l’objet de dispositions particulières.

Pourquoi Montréal constitue-t-il un cas particulier? La crise du logement vécue depuis quelques années à Montréal témoigne de l’utilité des restrictions en vigueur. En effet, la métropole interdit la conversion des immeubles locatifs en copropriétés divises, à moins qu’une dérogation ne soit accordée.  Pour contrer les effets de la gentrification et garantir que chaque famille aura un toit sous lequel se loger.

Comment déroger à l’interdiction de la Ville de Montréal? Ce sont les arrondissements qui ont le pouvoir d’accorder ou non la dérogation suite à la délibération du conseil d’arrondissement. Ce dernier possède d’ailleurs le pouvoir d’adopter des restrictions supplémentaires à la conversion en condo, ce qui explique pourquoi certains arrondissements de Montréal sont plus sévères que d’autres sur le sujet.

Le conseil possède également un certain pouvoir discrétionnaire d’accorder ou non cette dérogation, mais celle-ci ne confère toutefois pas l’autorisation de conversion en soi; seule la Régie du logement est habilitée à donner l’approbation officielle au projet.

Toutefois, les limitations imposées par la Ville de Montréal ne s’appliquent pas lorsque les logements sont tous occupés par les copropriétaires indivis de l’immeuble.

Les coopératives d’habitation, OSBL, etc. Sur l’île et Montréal et partout ailleurs dans la province, il est interdit de convertir un immeuble à logements en copropriété divise lorsque le bâtiment appartient à un organisme sans but lucratif, une coopérative d’habitation, à une société municipale d’habitation ou si l’immeuble a lui-même été construit à l’occasion d’un programme gouvernemental d’assistance à l’habitation.

Ainsi, la démarche est surtout complexe dans la ville de Montréal, car ce sont les arrondissements qui détiennent le plus clair du pouvoir et il faudra vous assurer que toutes les conditions sont respectées, sous peine de voir votre projet refusé. Pour le reste du Québec, il suffira de suivre les étapes énumérées ci-haut!

Les droits des locataires lors de la conversion d’un immeuble locatif en condo

Juste parce que la loi autorise les investisseurs immobiliers à réaliser leurs projets ambitieux ne signifie par qu’elle laisse les locataires bredouilles dans une telle situation. Vous verrez que la loi se range bien plus du côté des locataires que de l’entrepreneur en prévoyant des droits immuables pour ces premiers. Lorsque les locataires ne collaborent pas, bien des maux de tête sont à prévoir pour l’entrepreneur!

Maintien illimité dans les lieux : La première chose que tout entrepreneur cherchant à convertir un immeuble locatif en copropriété divise doit savoir est que le locataire bénéficie d’un droit illimité au maintien dans les lieux, tant et aussi longtemps qu’il se conforme aux dispositions du bail de location. Cette mesure s’applique à tous les locataires dont le bail a été signé avant que la Régie du logement ne rende sa décision sur l’autorisation de la conversion en condo.

D’ailleurs, la conversion en copropriété solidifie en quelque sorte ce droit, car la loi interdit la reprise du logement suite à la décision de la Régie d’autoriser la conversion. Seules quelques exceptions permettront la reprise par le propriétaire.

Indemnité de relocalisation : Advenant que la conversion soit autorisée par la Régie du logement et que des travaux deviennent nécessaires pour procéder à la démarche, il sera possible pour le locataire d’obtenir une indemnité de relocalisation. Encore une fois, ces travaux doivent avoir été approuvés par la Régie au préalable.

Priorité à l’achat : Le droit au maintien dans les lieux connaît comme corolaire la le droit de priorité lors de la mise ne vente des unités. Lorsque l’autorisation est conférée par la Régie du logement de convertir l’immeuble, il est stipulé dans la Loi que le propriétaire est obligé d’offrir l’unité occupée par un locataire en priorité à ce dernier avant de se tourner vers un autre acheteur potentiel. C’est l’occasion pour ces mêmes locataires d’accéder à la propriété à même leur logement, mais cela ne menace en rien leur droit au maintien dans les lieux.

Autorisation des travaux : Une fois l’avis d’intention de conversion envoyé à la Régie et signifié aux locataires, le propriétaire ne peut plus effectuer de travaux sans obtenir l’autorisation préalable de la Régie du logement. Cela vise à éviter qu’un propriétaire n’amorce la conversion en douce sans détenir les autorisations nécessaires.

Seuls certains travaux tels que les réparations urgentes et nécessaires, les travaux d’entretien et les autres démarches visant à conserver l’immeuble en bon état ne nécessiteront pas pareille autorisation.

Dommages compensatoires et punitifs : En matière de logement, les locataires possèdent des recours en dommages punitifs contre les agissements des propriétaires, notamment lorsque l’un de ceux-ci procède à une reprise illégale ou de mauvaise foi du logement. Le droit aux dommages punitifs s’étend d’ailleurs au harcèlement causé par un propriétaire ou encore à la perturbation de la jouissance paisible des locataires.

Ainsi, de puissants recours peuvent être exercés contre les propriétaires d’immeubles afin de sanctionner des comportements illégaux et ils trouvent toute application dans le cas d’une conversion d’immeuble en unités de condo.

Les services d’un avocat pour la mise en place d’un condo?

L’avocat est un conseiller juridique polyvalent qui ne trouve pas uniquement sa pertinence en cas de litige; il est apte à assister ses clients dans plusieurs types de démarches dont celles visant à obtenir une autorisation comme celle de convertir un immeuble à revenus en condominium. Si tel est votre souhait, voici comment ce juriste invétéré peut vous aider.

Analyse des lois pertinentes : Étant donné que les municipalités sont libres d’établir les dispositions règlementaires qu’elles souhaitent pour restreindre la conversion en copropriétés divises, procéder à une recherche et une interprétation approfondie des lois et règlements en vigueur est une étape préalable qu’il est nécessaire de confier à un avocat.

Celui-ci pourra ensuite vous conseiller sur les chances de succès de votre projet ainsi que sur la stratégie à adopter pour obtenir les autorisations convoitées. Avec l’importance des enjeux encourus, une telle expertise-conseil préalable est réellement indispensable.

Mise en œuvre des étapes de conversion : Les étapes mentionnées ci-haut pour parvenir à l’obtention de l’autorisation de la Régie du logement nécessitent leur lot d’écrits juridiques et de démarches légales. Il serait frustrant de voir votre démarche avorter en raison d’une simple erreur technique. Pour éviter ce dénouement, engagez un avocat pour vous accompagner et superviser la conformité de votre démarche.

Avis aux locataires et respect de leurs droits : Si vous êtes du côté « locataire » de la démarche en question, il peut être utile de consulter un avocat lors de la réception d’un avis d’intention de conversion en condo. Cela devient essentiel si vous croyez que votre propriétaire ne respecte pas vos droits fondamentaux.

Rédaction et conseils pour la déclaration de copropriété :  Lorsque la démarche est approuvée par les autorités compétentes (La Régie du logement), il sera temps de mettre en place la copropriété divise elle-même. À cette étape, il devient indispensable de solliciter les conseils d’un juriste d’expérience en matière de copropriété, soit l’avocat!

Soumissions Maison Notaires peut vous mettre en contact rapidement et facilement avec des avocats spécialisés en droit de la copropriété! Il suffit de remplir le formulaire en bas de page.

Quel rôle occupe le notaire dans une transaction immobilière?

Le notaire est inévitablement impliqué dans tous les types de transactions immobilières en raison de la nécessité de notarier les actes de vente et les hypothèques immobilières au Québec. Cependant, la démarche prend une tournure encore plus complexe en situation de conversion en immeuble à condo en raison du changement d’affectation de l’immeuble.

Analyse des titres et hypothèques : Avant de mettre en place une copropriété divise, le notaire doit s’assurer qu’aucune hypothèque n’est grevée sur l’immeuble afin d’éviter qu’un litige complexe ne naisse après la mise en place de la copropriété.

Modifications cadastrales : Tel que mentionné plus haut, le fait de transformer un immeuble en unité de condo fait en sorte que chaque unité détiendra maintenant un numéro de cadastre qui lui est propre et qui doit être publié au Registre foncier. C’est le rôle du notaire de prendre cette démarche en charge.

Rédaction de la déclaration de copropriété : Le notaire est également responsable de rédiger les 3 documents constituant la déclaration de copropriété, soit le règlement de l’immeuble, l’acte constitutif, ainsi que l’état descriptif des fractions. Ce document régira les droits fondamentaux des copropriétaires divis autant en ce qui a trait à la jouissance de l’immeuble qu’à la désignation des parties communes et du droit de vote lors des assemblées. Vu l’importance de ces droits, il est impératif qu’un notaire s’y attarde.

Publication au Registre foncier : Afin de la rendre opposable aux tiers, la déclaration de copropriété doit obligatoirement être publiée au Registre foncier, au même titre que les modifications qui y sont apportées au fil du temps. Encore une fois, c’est le notaire qui hérite de  la charge d’accomplir cette démarche.

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Vous cherchez à convertir un immeuble à logement en condo et avez besoin d’assistance légale? Vous cherchez à faire respecter vos droits contre un propriétaire qui tente de vous piler sur les pieds. Dans un cas comme dans l’autre, c’est de l’aide d’un avocat et d’un notaire dont vous avez besoin ! Ceux-ci sauront vous guider avec soin et précision, quels que soient vos besoins légaux.

Soumissions Maison Notaires est le partenaire par excellence pour vous aider à trouver de tels alliés, peu importe l’endroit où vous vous situez dans la province.

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