L’achat d’un condo est une pratique de plus en plus courante au Québec. Avec l’émergence de ce type de propriétés, des complexes en copropriété divise ont vu le jour partout dans la province. Bien que celles-ci conviennent aux besoins de millions de québécois, il n’en demeure pas moins que la vie en condominium diffère de la propriété traditionnelle! Non seulement cela, mais l’achat d’un tel immeuble comprend un degré de complexité supérieur à celui d’une maison normale!

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les services d’un notaire sont indispensables lors de l’achat d’un condo, et ce, peu importe sa valeur. Gardez en tête que vous allez fort probablement cohabiter à un mur de distance de vos voisins pendant les années à venir, alors assurez-vous que tout est en ordre avant de signer au bas de l’acte de vente!

La différence entre la copropriété divise et indivise

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il importe de faire la distinction entre la copropriété divise et indivise. Cette dernière forme de propriété réfère en fait à la propriété que deux personnes ont concurremment sur seul et même bien, sans que le bien ne soit matériellement séparé. C’est le cas notamment d’une maison dont deux conjoints sont propriétaires à parts égales ou non. Les droits rattachés à la copropriété indivise diffèrent du tout au tout avec ceux de la copropriété divise.

Copropriété indivise : De prime abord, rien n’oblige les copropriétaires indivis à se munir d’une déclaration de copropriété (contrairement à la copropriété divise), mais l’absence d’un tel contrat fera en sorte que les copropriétaires sont présumés détenir des parts égales du bien immeuble. De plus, lorsque deux personnes sont en état d’indivision, l’une d’entre elles peut décider d’y mettre fin en offrant sa quote-part à l’autre ou, en cas de refus, de forcer la vente de la maison.

Des droits de préemption et d’exception sont prévus dans le Code civil du Québec, mais il n’en demeure pas moins que la loi fait piètre figure en termes de protection comparée à une convention d’indivision dument écrite. Mentionnons aussi le fait que chacun des indivisaires fait ce que bon lui semble da sa quote-part.

Alors que ceux-ci ne peuvent pas grever une hypothèque sur le bien sans l’accord de l’autre indivisaire, ils peuvent le faire à l’égard de leur quote-part. Un créancier hypothécaire pourrait donc venir saisir une partie de la maison donnée en garantie par un des indivisaires. Encore une fois, la loi protège l’indivisaire laissé dans l’embarras en prévoyant des droits de subrogation, mais un tel branle-bas de combat pourrait simplement être évité en limitant les droits des indivisaires par convention.

Copropriété divise : Plus couramment appelée le condominium, la copropriété divise, quant à elle, se différence de l’indivision en ce sens qu’elle comprend une division matérielle du bien. Il y a donc des parties de l’immeuble qui appartiennent exclusivement à un propriétaire et d’autres qui appartiennent à tous. C’est la distinction entre les parties privatives et les parties communes :

La partie privative est la fraction de l’immeuble qu’un propriétaire détient de façon exclusive. En d’autres mots, c’est le condo acheté qui constitue la partie privative. Le propriétaire d’une telle fraction peut en user librement sous réserve de certains règlements de l’immeuble et de la destination de celui-ci.

En ce qui concerne les parties communes, elles sont également la propriété de ceux qui habitent l’immeuble, mais elles sont divisées en quotes-parts. Chaque propriétaire détient donc une quote-part des parties commune et l’entièreté de sa partie privative. Mais comment sont déterminées les quotes-parts des parties communes? Celles-ci correspondent à la valeur relative de la partie privative dans l’immeuble. Dans tous les cas, la déclaration de copropriété divise indiquera clairement la valeur des parties autant privatives que communes.

Une distinction importante à faire avec la copropriété indivise est que celle dite divise nécessite absolument la rédaction d’une déclaration de copropriété rédigée par un notaire. Non seulement doit-elle être notariée, mais elle doit aussi prévoir 3 aspects essentiels de la vie en copropriété que nous traiterons dans la prochaine section.

Malgré la ligne claire tracée entre les deux types de propriétés, il est à noter que les règles de l’indivision s’appliquent aux copropriétaires d’une partie privative. Par exemple, un couple qui achète un condo ensemble doit respecter les règles de la copropriété divise vis-à-vis des autres, mais les règles de la copropriété indivise entre eux. Les mêmes règles mentionnées précédemment s’appliquent donc entre eux.

Ainsi donc, les propriétaires d’une fraction (condo) peuvent hypothéquer celle-ci et la vendre, tout en prenant soin de respecter la déclaration de copropriété. Cette dernière peut effectivement limiter certains droits des propriétaires, et ce, même à l’intérieur de leur condo.

Bien que cela peut sembler évident pour certains, il faut mentionner que malgré le nom de « copropriété », la situation de vie en condo ne confère pas de droits sur les parties privatives des autres. À l’inverse, ce que les autres font de leur partie privative ne peut en aucun cas affecter votre propre fraction, car celles-ci sont toutes individuelles au sens légal. La preuve, chacun des condos a son propre numéro de cadastre et toute hypothèque pouvant y être grevée est indépendante des autres.

La vie en condo implique aussi l’obligation de constituer un fonds de prévoyance! En effet, chacun des copropriétaires doit, en proportion de la valeur de leur fraction, contribuer à ce fonds. Celui-ci sert à payer des réparations imprévues et souvent urgentes, telles qu’un toît qui coule, un mur qui s’effondre, etc.

Ce fonds de prévoyance doit d’ailleurs être disponible à court terme et être sous forme « liquide », signifiant qu’il ne peut pas dépendre de la valeur d’un actif; il doit être en argent. Ce montant est d’ailleurs affecté exclusivement aux réparations urgentes et c’est le syndicat qui a la tâche de l’administrer.

Les parties mises en évidence dans cet article ressortent le principe de « propriété du syndicat ». Ce qu’il faut savoir, c’est que lors de la mise en place de la copropriété, un syndicat est aussi créé. Celui devient donc une personne morale ayant sa propre personnalité et il est opéré via le conseil d’administration.

Le syndicat peut donc prendre des décisions concernant les parties communes ainsi que le gros œuvre de l’immeuble, mais seulement dans les limites des pouvoirs que lui confère la déclaration de copropriété.

En raison de la complexité des déclarations de copropriété et des variations importantes entre chacune d’elles, il vaut mieux confier la tâche des vérifications diligentes avant l’achat à un notaire.

Le contenu de la déclaration de copropriété : à faire analyser par un notaire sans faute!

Parlant de déclaration de copropriété complexe, il vous faut savoir que malgré les subtilités de chaque déclaration, elles contiennent toutes les trois mêmes sous-catégories, soit : l’acte constitutif, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions. Toute copropriété divise doit être munie d’une déclaration notariée qui encadre la vie dans l’immeuble. Voyez en quoi consistent ces différents documents :

-L’acte constitutif : La partie de la déclaration de copropriété qu’est l’acte constitutif est possiblement l’une des plus importantes. En effet, cette partie de la déclaration prévoit la valeur de chacune de fractions (partie privative) en plus de déterminer le montant à contribuer au fonds de prévoyance en fonction de cette même valeur. La valeur du droit de vote (nombre de voies et pourcentage) de chaque unité et copropriétaire est également inscrite dans l’acte constitutif.

L’aspect souvent négligé ou ignoré de l’acte constitutif est la destination de l’immeuble prévue dans celui-ci. Cette « destination désigne en fait la raison d’être de l’immeuble ou plutôt son utilité. On parle ici d’un usage soit résidentiel, commercial ou industriel. Dans le cas d’une copropriété divise, la destination sera invariablement résidentielle, ce qui empêchera presque toujours l’utilisation d’une partie privative à des fins professionnelles.

Finalement, l’acte constitutif met au clair les droits, pouvoirs et obligations du conseil d’administration, de même que ceux du syndicat des copropriétaires. À noter que le Code civil du Québec prévoit une méthode de fonctionnement que beaucoup de conventions de copropriétaires reprennent à la lettre. Bien qu’il soit possible d’écarter ce fonctionnement de base au profit d’une méthode plus efficace, il est toutefois défendu d’altérer les critères du droit de vote, puisque ces dispositions sont d’ordre public.

-Le règlement de l’immeuble : Les dispositions relatives au règlement de l’immeuble sont celles qui ont le plus grand impact au quotidien. Ce sont elles qui établissent les règles par rapport à l’utilisation des parties communes (ex : les heures d’ouverture de la piscine), la tolérance vis-à-vis des animaux de compagnie ainsi que l’entretien général de l’immeuble.

Il est donc impératif de lire attentivement le règlement de l’immeuble, puisque c’est votre liberté décisionnelle qui en souffrira tôt ou tard. Outre les règles encadrant la jouissance de l’immeuble, le règlement prévoit aussi la formation du conseil d’administration (nombre de personnes, titres, etc.) ainsi que les responsabilités des personnes chargées d’administrer l’immeuble au quotidien.

À leur arrivée, chaque nouveau propriétaire doit recevoir une copie du règlement de l’immeuble. La même chose est vraie pour un propriétaire qui loue son immeuble à une tierce personne : celle-ci doit recevoir une copie du règlement à son arrivée afin de prendre connaissance des interdictions en vigueur. Nous verrons plus loin le fonctionnement des votes visant à changer une partie de la déclaration de copropriété, mais sachez que le règlement de l’immeuble est la partie la plus facile à changer de cette dernière.

-L’état descriptif des fractions : La troisième partie de la déclaration de copropriété se rapporte en fait à l’aspect technique de l’immeuble. L’état descriptif des fractions désigne avec précision la désignation cadastrale des parties privatives et communes. C’est en quelque sorte le « plan » technique de l’immeuble. De plus, c’est dans cet état descriptif que les droits réels tels que les servitudes et les différentes charges seront inscrits.

Finalement, la déclaration de copropriété étant un document notarié rattaché à la propriété immobilière, elle est toujours disponible au registre foncier de la municipalité en question. Il suffit de consulter ce registre pour en connaître le contenu!

Les aspects à vérifier avant d’acheter un condo

Ne faites surtout pas l’erreur d’acheter un condo en pensant qu’ils sont tous pareils! Vous frapperez le mur de la réalité assez rapidement croyez-nous. Si certains sont très bien administrés, d’autres jouissent d’une gestion boiteuse. Voici donc les aspects que vous devez avoir à l’œil avant de vous porter acquéreur d’une fraction dans une copropriété divise!

Le fonds de prévoyance : Vérifiez que le fonds de prévoyance est rempli au minimum de ce qui est prévu par la loi. Ce seuil minimum est de 5% de la contribution allant aux charges communes; elle doit se retrouver dans le fonds de prévoyance obligatoirement. D’ailleurs, un copropriétaire qui cesse de payer sa contribution au fonds de prévoyance peut voir son droit de vote suspendu après trois mois de non-paiement.

L’importance de vérifier le fonds de prévoyance est de vous assurer que le syndicat assez d’argent pour effectuer des réparations majeures imprévues. À l’inverse, un fonds vide peut aussi indiquer que des réparations importantes ont été effectuées récemment. Le fonds ne se remplit pas du jour au lendemain, mais vous aurez tout de même une explication quant à l’absence d’argent.

Chose à savoir; le fonds de prévoyance appartient en totalité au syndicat, mais est constitué au bénéfice des copropriétaires. Pour illustrer l’impact de cette déclaration, notez bien ceci : un propriétaire qui quitte la copropriété après y avoir passé les quinze dernières années de sa vie ne récupère pas un seul sou de ce fonds.

Toutes les cotisations appartiennent maintenant au syndicat et le propriétaire cherchant à quitter n’a aucun droit vis-à-vis cet argent. D’un autre côté, un nouveau propriétaire qui n’a même pas encore cotisé au fonds bénéficie de celui-ci si des travaux d’importance doivent être effectués. Tel est le fonctionnement de la loi, mais c’est surtout la raison pour laquelle il est essentiel de vérifier les sommes disponibles dans le fonds.

Les procès-verbaux : Toutes les rencontres de l’assemblée des copropriétaires doivent contenir un ordre du jour et doivent être suivies de la production des procès-verbaux. Ceux-ci sont toujours gardés en historique afin d’être consultés par les propriétaires qui étaient absents à l’assemblée.

Mais quel est l’intérêt de consulter les archives de vieilles rencontres entre des propriétaires que vous ne connaissiez pas encore? Vous saurez, de cette façon, si un projet d’envergure est sujet à débat depuis longtemps! Par exemple, si un projet d’agrandissement de piscine a été soumis par trois fois au vote sans succès, vous serez au courant qu’un projet d’importance est en train de bouillir, ce qui pourrait avoir un impact sur vous.

Le règlement de l’immeuble : Il est indispensable de lire le règlement de l’immeuble, car c’est celui-ci qui encadre vos droits au quotidien. Tel que mentionné ci-haut le règlement traite principalement de la jouissance de l’immeuble et d’aspects pratiques de la vie en copropriété divise. Comme votre qualité de vie peut être grandement diminuée par sa faute, prenez le temps de le lire.

Les hypothèques grevées à l’immeuble : Consultez le Registre foncier de votre circonscription pour vérifier si votre condo ou si l’immeuble lui-même est soumis à une hypothèque quelconque. Cela est une démarche que tous les futurs propriétaires devraient faire avant d’acheter un immeuble. Les notaires prennent toujours la peine de vérifier de leur côté, mais faire des vérifications personnelles offre une sécurité additionnelle.

La présence d’une emphytéose : Sans entrer dans les détails de ce qu’est une emphytéose, il faut savoir qu’il s’agit du démembrement du droit de propriété dans lequel la presque totalité des droits d’un propriétaire est remise entre les mains d’un tiers. Toutefois, à l’échéance de l’emphytéose, ces prérogatives reviennent entre les mains du véritable détenteur du droit de propriété. Ce retour des droits du propriétaire peut affecter les droits des propriétaires de la copropriété divise. Il faut alors vérifier au Registre foncier si un tel droit réel a été enregistré.

L’aide d’un notaire est toujours pertinente dans le processus de vérification avant l’achat. Celui-ci connait des techniques de recherche et des principes de droit permettant de protéger vos intérêts.

Le syndicat et l’assemblée : un système avec lequel vous devez être familiers

Le droit de propriété dans un immeuble de condominium est toujours accompagné du droit de vote à l’assemblée. Si vous n’êtes pas familiers avec le fonctionnement d’une copropriété divise, il vous faut donc savoir que les décisions relatives aux parties communes ou à certains aspects de la vie en condo doivent être soumises au vote pour être approuvées.

Les votes se tiennent toujours durant l’assemblée des copropriétaires. Pour que celle-ci ait lieu, il faut qu’un avis de convocation soit envoyé aux propriétaires afin qu’ils soient mis au courant de la date, de l’heure et du lieu de l’assemblée. Cet avis doit également inclure un ordre du jour dans lequel une liste des sujets abordés est dressée.

Pour que l’on puisse passer au vote, il faut aussi qu’un nombre minimum de copropriétaires soit présent sur place, sans quoi le quorum ne sera pas atteint et l’assemblée sera ajournée pour être remise à une date ultérieure. Le quorum est simple : il faut que les propriétaires détenant la majorité des vois soient présents. Bien remarquer que l’exigence n’est pas que la majorité des propriétaires soit présente, mais bien que la majorité des voix le soit.

Dépendamment du sérieux de l’enjeu discuté et soumis au vote, il faudra atteindre une certaine majorité pour que le vote passe. Les actes visant à changer la destination de l’immeuble et à modifier l’acte constitutif, par exemple, requièrent une majorité plus importante que les actes visant simplement à amender le règlement de l’immeuble.

Encore une fois, il faut se souvenir que si une convention peut écarter toutes les dispositions du Code par rapport à la copropriété indivise, elle ne peut rien changer par rapport au vote. Celui-ci est d’ordre public et il vise à protéger les copropriétaires.

Conversion d’immeuble en location en copropriété divise, quels sont les droits des locataires?

La conversion d’un immeuble locatif en condominiums n’est pas une mode qui date d’hier. C’est une décision longuement réfléchie que prennent les propriétaires d’immeubles dans le but d’optimiser leurs revenus. Toutefois, sachant que les locataires sont investis de certains droits visant à les protéger, en quelles circonstances est-il permis de procéder à une telle conversion? Cela dépend du territoire en question!

Pour ce qui est de la Communauté urbaine de Montréal, celle-ci proscrit la conversion d’immeubles locatifs en condos, à moins qu’une municipalité spécifique n’ait adopté un règlement clair permettant pareil processus. Dans un tel cas, il faudra vérifier auprès de cette ville la démarche prévue pour effectuer la conversion. Considérant la crise du logement qui fait rage dans cette section du Québec, il n’est pas étonnant que les lois visent à protéger le droit à un logement accessible et abordable.

Pour le reste de la province, c’est le principe inverse qui s’applique; la conversion est autorisée tant qu’elle n’est pas interdite par règlement. Le tout est quand même assujetti à l’obtention d’un certificat et d’une résolution, mais les chances de succès sont tout de même plus élevées que dans la région urbaine de Montréal.

Peu importe la situation spécifique, le propriétaire voulant convertir son immeuble locatif en condo doit toujours émettre un avis d’intention! Comme son nom l’indique si subtilement, cet avis vise à informer les locataires qu’une démarche de transformation en condo est mise de l’avant. La Régie du logement doit elle aussi être informée de cette intention par ce même avis.

Lorsque la demande a été autorisée, les locataires n’auront pas de réel recours pou faire cesser la conversion. Toutefois, ils auront le droit à une indemnité dans certains cas en guise de compensation et du fait qu’ils doivent déménager. Certains propriétaires tentent d’éviter cela en offrant les unités de condominium en priorité aux locataires.

Effectuez vos vérifications diligentes avez un notaire!

La vie en condo peut être géniale, mais encore faut-il entamer l’aventure du bon pied! La meilleure façon de s’en assurer, c’est d’engager un notaire pour effectuer les diverses vérifications diligentes mentionnées ci-haut! Ce faisant, vous vous assurez que l’immeuble dans lequel vous songez emménager a les ressources suffisantes dans son fonds de prévoyance pour pallier aux imprévus et entretenir l’immeuble!

De plus, vous serez certain que vos droits en tant que copropriétaire divis sont respectés à la lettre! Vous êtes décidés à emménager dans un condo et à le faire de la bonne façon?

Il ne vous reste qu’à trouver un notaire avec l’aide de Soumissions Maison Notaires! Nous sommes les leaders du référencement notarial au Québec et nous vous trouverons un allié légal en un rien de temps!

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