Le terme de « copropriété indivise » sème peut-être la confusion chez vous. La copropriété ne devrait-elle pas être divise si elle appartient à deux personnes? Et bien, sachez que les termes de copropriété divise et indivise sont des termes propres au droit désignant le fonctionnement de la relation entre les propriétaires ainsi que les droits et obligations de chacun par rapport à ce même bien.

De ce fait, nous nous affairons à vous expliquer le fonctionnement de la copropriété détenue en indivision ainsi que la différence avec la copropriété indivise. Vous verrez que ce sont deux mondes différents qui ont des conséquences très divergentes! Vous constaterez peut-être même que la rédaction d’une convention d’indivision par un notaire est une nécessité dont vous ne pouvez vous passer!

Qu’est-ce que la copropriété indivise?

La copropriété indivise est définie au Code civil du Québec comme étant la propriété de plusieurs personnes sur un même bien lorsque chacun d’eux est propriétaire d’une quote-part de ce même bien. Ainsi, il n’y a pas de division matérielle ou physique du bien, seulement une division légale de la valeur du bien.

Cela se produit notamment lorsque deux personnes non mariées achètent ensemble une maison qu’ils habitent tous les deux ou qu’ils louent à une tierce personne. Mais comment fonctionne l’utilisation du bien si tous les copropriétaires possèdent une partie de la valeur sans que le bien ne soit séparé?

Il faudra se rabattre sur les règles prévues dans le Code civil, à moins qu’une convention d’indivision n’existe! Nous expliquerons plus loin en quoi consiste un tel document, mais sachez pour l’instant que les règles du Code s’appliqueront lorsqu’une convention n’est pas mise en vigueur par les deux partis.

Ainsi donc, la loi stipule que les deux indivisaires (comme les copropriétaires indivis d’une maison) ont droit d’utiliser et de jouir de la propriété à part entière, et ce, peu importe la proportion de leur quote-part détenue dans l’indivision.

Ainsi donc, même si un des conjoints détenait 60% des parts d’une maison et l’autre 40%, ce dernier ne ressentirait aucunement l’infériorité de sa quote-part en termes de droit d’utilisation. Le conjoint à la portion inférieure aurait droit d’utiliser pleinement la propriété sans restriction.

De ce fait, les quatre éléments constitutifs de la propriété, soit l’usus, le fructus, l’abusus et l’accession continuent d’exister eux aussi! Cependant, leur impact se fait ressentir en proportion des quotes-parts de l’indivision, celles-ci étant présumées égales par le Code civil! Il faudra donc une convention explicite pour que le partage de ces quatre éléments soit proportionnel aux parts réelles.

Cela signifie qu’un cas d’accession immobilière menant à l’ajout d’une parcelle de terrain par prescription acquisitive entraînerait une division de la valeur ajoutée en proportion des quotes-parts.

Nous poursuivrons plus en détail sur les droits et obligations des indivisaires, mais avant toute chose, il implore que vous connaissiez la différence entre la copropriété divise et indivise avant de poursuivre pour éviter toute confusion!

La différence avec la copropriété divise

Au Québec d’aujourd’hui, il est difficile de faire deux pas sans croiser un immeuble détenu en copropriété divise. En effet, ces immeubles sont plus fréquemment appelés les Condos ou encore les Condominiums. Comme beaucoup de propriétaires de telles habitations le sauront, ce sont des règles très différentes qui s’appliquent lorsqu’on habite en condo.

Cependant, au niveau légal, la copropriété divise se définit comme étant la propriété d’un immeuble divisé en fraction dans laquelle chacun des participants est propriétaire d’une partie matériellement séparée du bien. Donc, contrairement à l’immeuble détenu en indivision, la copropriété divise prévoit des zones appartenant exclusivement à certains propriétaires et d’autres étant la propriété commune de tous.

La copropriété divise demande également de mettre en place plusieurs documents régissant l’utilisation de l’immeuble, tel qu’un acte constitutif, un règlement de l’immeuble ainsi qu’un état descriptif des fractions. Qui plus est, les décisions quant aux réparations, à l’entretien et aux changements concernant la destination de l’immeuble doivent toutes passer au vote.

La copropriété divise demande également des contributions financières à un fonds de prévoyance, des séances d’assemblée générale ainsi que des permissions de la part du conseil d’administration pour effectuer maintes actions.

En revanche, la copropriété indivise requiert une administration beaucoup plus simple. Bien que certaines situations requièrent effectivement un vote pour que les travaux ou les améliorations soient approuvés, ce sont là des cas d’espèce bien plus rares que dans les situations de copropriétés divises.

Les droits de chacun des indivisaires

Maintenant que la nuance entre l’indivision et la copropriété divise est aussi claire que de l’eau de roche, il est maintenant temps de parler des droits et des obligations qui accompagnent la propriété en indivision. S’il est vrai qu’il est plus simple de gérer la vie en indivision au quotidien, les plus grandes disputes surviennent toujours dans de tels cas de copropriété, cela est inévitable! Voyez par vous-même pourquoi!

Les améliorations : Comme les deux propriétaires ont le droit d’utiliser le bien en entier, il est normal qu’ils puissent tous deux y apporter des améliorations. Cependant, là où la loi intervient est au niveau des impenses (termes légaux pour améliorations) remboursables et non remboursables.

Pour les améliorations visant à réparer le bien et à la conserver (ex : réparer le toit qui coule), le propriétaire indivisaire a droit au remboursement total des dépenses, que celles-ci aient été autorisées ou non. Pour ce qui est des dépenses autorisées visant à améliorer le bien, le propriétaire a droit à un remboursent égal à la plus-value que procure le bien. Notez bien que le code mentionne les impenses autorisées! Cela signifie que même les améliorations faisant augmenter la valeur de la maison ne seront pas remboursées si elles n’ont jamais été autorisées par l’autre propriétaire.

Cependant, pour ce qui est des modifications importantes qui changent la destination de l’immeuble, ou des décisions portant sur la vente de l’immeuble, son partage ou le fait de grever une hypothèque au bien, le Code civil demande que les décisions soient soumises au vote. Il faudra donc une majorité en nombre et en parts des indivisaires pour que la résolution soit acceptée.

À noter que les indivisaires peuvent toutefois grever leur quote-part d’une hypothèque sans l’autorisation de l’autre. Ce droit hypothécaire ne pourra être exercé que sur la quote-part et non sur l’entièreté du bien. Dans le cas où le créancier hypothécaire venait à exercer son droit de saisie, l’autre copropriétaire pourrait toutefois exercer son droit de subrogation.

Cela lui permettant d’assumer lui-même le rôle de créancier en payant ce qui est du au véritable créancier hypothécaire. Cela empêchera la saisie du bien et permettra au copropriétaire restant d’exercer son nouveau droit contre celui qui allait se faire saisir.

L’utilisation : Nous l’avons mentionné plus tôt; les indivisaires ont tous deux le droit d’utiliser pleinement le bien détenu en indivision, indépendamment de la proportion des quotes-parts. Cependant, il est possible de prévoir le des limites par l’entremise d’une convention d’indivision.

Effectivement, une telle convention d’indivision peut prévoir que l’un des propriétaires a l’usage exclusif du bien, malgré qu’il appartienne a un seul d’entre eux. Une indemnité est généralement versée au copropriétaire n’ayant pas l’usage du bien. Celle-ci est déterminée par les partis entre eux.

Finalement, la loi prévoit que les indivisaires peuvent utiliser le bien librement et sans restriction à condition de ne pas empiéter sur les droits de l’autre.

Droit de retrait : Un des indivisaires peut vendre sa quote-part de l’indivision à une personne étrangère. Se faisant, une personne étrangère viendra s’insérer dans la propriété indivise sans la permission de l’autre propriétaire! Le Code n’accepte pas qu’une telle chose se produise sans donner un moyen de défense à l’autre propriétaire.

Ce moyen de défense s’appelle le droit de préemption! Concrètement, ce droit consiste à donner au propriétaire se retrouvant avec un tiers le pouvoir de sortir cette personne de l’indivision en lui rachetant sa part. Le propriétaire devra donc racheter la part du tiers au prix que celui-ci a payé.

Par contre, ce droit ne peut être exercé que si le tiers a acheté la part de l’ancien indivisaire. Si le tiers s’est fait donner sa part, le propriétaire reste pris avec celui-ci comme copropriétaire. Le droit de retrait doit cependant être exercé dans l’année qui suit l’acquisition de la quote-part par un tiers et dans les 60 jours ou le propriétaire apprend qu’un tiers s’est inséré dans l’indivision.

Droit de préemption : Le droit de préemption est en quelque sorte le sous-produit du droit de retrait. C’est l’obligation que le propriétaire d’une quote-part de l’indivision a d’offrir sa part à l’autre propriétaire avant de vendre. S’il fait défaut à cette obligation, le copropriétaire laissé derrière a droit d’aller reprendre la quote-part vendue des mains du nouveau propriétaire.

Sachez toutefois que ce branle-bas de combat peut être évité par la mise en place d’une convention de copropriété indivise qui prévoit une clause de premier refus. Cette clause oblige encore une fois à offrir la quote-part à l’autre indivisaire avant de la vendre, sauf que cette disposition évite de passer par les dispositions du Code civil, puisque le copropriétaire aura maintenant l’obligation contractuelle d’offrir sa partie à l’autre avant de la vendre.

Administration par gérant : Malgré l’administration plus simple de la copropriété indivise par rapport à la copropriété divise, il n’en demeure pas moins qu’elle peut devenir un lourd fardeau lorsque plus de deux propriétaires font partie de la copropriété indivise.

C’est la raison pour laquelle le Code civil prévoit la possibilité de nommer une personne à titre de gérant pour que celle-ci s’occupe d’administrer la propriété au nom des véritables propriétaires.

En étant aux faits des droits qui entourent la copropriété indivise, vous êtes mieux équipés pour gérer les différents défis qui l’accompagnent et éviter les mauvaises surprises lorsqu’un indivisaire souhaite quitter le navire!

Le droit de ne pas rester dans l’indivision

Parlant de quitter le navire, il existe une disposition légale qu’il vous faut absolument connaître si vous comptez acheter une maison en indivision. Il s’agit du droit de quitter l’indivision! En effet, vous serez peut-être surpris d’apprendre qu’il existe un principe de droit voulant que « nul n’est tenu de rester dans l’indivision ».

Comme l’article 1030 du Code civil du Québec le stipule, le partage (la vente) du bien en indivision peut toujours être provoqué par un indivisaire souhaitant sortir de la copropriété indivise. Lorsque les copropriétaires ont prévu une convention, c’est une vente entre particuliers ou par courtier qui aura lieu. Toutefois, lorsqu’aucune documentation n’existe, c’est une vente en justice qui aura lieu si un des indivisaires s’oppose.

Notez cependant que l’article parle aussi de certaines exceptions au principe de sortie de l’indivision. Notamment, lorsqu’une convention d’indivision prévoit que le partage sera reporté à un nombre d’années donné, il faudra respecter ce qui est prévu dans la convention.

Par exemple, des conjoints pourraient prévoir qu’aucun d’entre eux ne peut vendre sa quote-part pour les cinq prochaines années, ce qui ferait office d’entente légale que chacun d’eux devra respecter.

Pourquoi est-il essentiel d’avoir une convention claire?

Il y a de nombreux avantages à faire rédiger une convention de copropriété en indivision par un notaire. Plus que pour prévoir une relation saine entre les copropriétaires, la convention sécurise aussi les intérêts monétaires de tous les partis concernés.

Répartition des quotes-parts : Le Code civil prévoit que les quotes-parts sont présumées égales! Si ce n’est pas le cas et que l’un des propriétaires a une portion plus importante qu’un autre indivisaire, il faut le prévoir dans la convention. À défaut de le faire, la valeur de la maison sera séparée de moitié lors du partage de l’immeuble, et ce, peu importe qui a déboursé plus lors de l’achat! La même chose est vraie pour la mise de fonds!

Si les quotes-parts ne sont pas détaillées spécifiquement dans la convention ou que cette dernière ne prévoit pas que la valeur de la mise de fonds de sera remise à celui qui l’a fournie, ce montant sera lui aussi partagé également! La jurisprudence est claire là-dessus, alors faites rédiger une convention qui l’est tout autant!

Report du partage : Nous l’avons vu dans une section précédente, un des seuls moyens de reporter la vente d’une quote-part par un indivisaire est de le spécifier dans une convention. Il faut donc un texte légal clair à cet effet pour éviter que votre copropriétaire ne prenne la poudre d’escampette.

Présomption d’égalité des quotes-parts : Encore une fois, une copropriété indivise revendue sera séparée également entre les copropriétaires si aucune convention ne prévoit le contraire. Pour que tous reprennent leur dû en cas de vente, il faut que la convention le prévoie!

La copropriété indivise et le mariage, quelles règles s’appliquent?

Les règles de la copropriété indivise ne sont pertinentes à connaître que si, comme une grande proportion de Québécois, vous vivez en union de fait! La raison est simple; les lois du mariage ont préséance sur les règles de l’indivision, car elles se contredisent et la loi a donné une plus grande force à l’institution du mariage.

En effet, celles-ci prévoient que les époux constituent, durant leur mariage, un patrimoine familial comprenant quatre catégories de biens; les meubles, les véhicules de la famille, les contributions aux fonds de retraite constitués pendant le mariage ainsi que la résidence familiale.

Sans réduire à une trop simple essence les lois de division du patrimoine familial, celles-ci prévoient que chaque conjoint, indépendamment duquel des deux sont le véritable propriétaire des biens du patrimoine familial, a droit à la moitié de la valeur des biens entrant dans cette catégorie.

Vous aurez donc compris que la maison sera séparée en deux au moment du divorce, si divorce il y a. Cela rend donc obsolète les règles de la copropriété par indivision, puisque ce sont les lois sur la division du patrimoine familial qu’il faudra appliquer en pareilles circonstances.

Le contenu de la convention de copropriété indivise

Pour vous donner une idée de ce à quoi ressemble une convention de copropriété indivise, nous vous présentons une liste détaillée des éléments qui s’y retrouvent presque toujours :

-La « jouissance des lieux » :  Les deux copropriétaires auront-ils les mêmes droits quant à la jouissance des lieux ou y aura-t-il des limites quant aux droits de l’un ou de l’autre; voilà des éléments qui doivent se retrouver dans la convention si on veut que ces restrictions soient respectées.

-Les dépenses : Au lieu de demander des autorisations à la moindre amélioration qui doit être apportée à l’immeuble, la convention peut prévoir quelles dépenses devront être effectuées pour maintenir ou améliorer l’immeuble et même stipuler des obligations quant aux montants à débourser.

-L’administration : Il est possible de prévoir la façon dont l’immeuble détenu en indivision sera administré. Cela peut se manifester par la prévoyance de fonds d’urgence, par la nomination d’un gérant ou par la mise en place d’inspections périodiques obligatoires. Dans tous les cas, prévoir une quelconque administration est mieux que de ne rien prévoir du tout et de se rabattre sur les règles du Code en cas de conflit!

-Le partage : Cela revient à ce qui a été stipulé dans une précédente section; la seule façon d’empêcher un indivisaire est de prévoir une durée obligatoire dans une convention, ce qui limitera le droit de celui-ci de revendre sa part!

Pour une convention de copropriété indivise claire, engagez un notaire!

La copropriété en indivision n’a rien de sorcier pour quiconque s’affaire à en apprendre les rouages. Cependant la gestion quotidienne ou les risques d’un départ inusité de la part d’un indivisaire sont des inquiétudes sérieuses à avoir avant d’acheter une maison en indivision!

Pour ces raisons, nous vous incitons fortement à contacter un notaire pour faire rédiger une convention de copropriété indivise! De cette, façon, les droits de tous et chacun seront prévus d’avance et respectés en temps voulu!

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