La réalité de la vie en condo est un monde en soi. Bien que le bon voisinage soit une valeur présente dans tous les types d’habitation, elle l’est d’autant plus lorsque votre propriété et celle du voisin ne sont séparées que par un simple mur. Le manque de respect de l’un et l’intolérance de l’autre ont de quoi former un mélange explosif.

Toutefois, comme chaque personne présente dans un immeuble de condo jouit des droits de propriété sur sa partie privative, la naissance de litiges n’est pas rare dans de telles situations. Qu’elles soient causées en raison d’un trouble de voisinage, de vice caché ou d’une violation de déclaration de copropriété, les disputes de condo ont de quoi miner la vie des habitants de l’immeuble tout entier.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les services d’un avocat et même d’un notaire sont essentiels pour tuer dans l’œuf de tels litiges. Comparez ces experts avec l’aide de Soumissions Maison Notaires!

Pourquoi consulter un avocat avant d’acheteur un condo?

Vous vous demandez peut-être pourquoi vous devriez consulter un avocat avant d’acheter un condo alors que ce n’est nullement nécessaire lors de l’achat d’une maison ordinaire. Cette démarche peut effectivement sembler lourde, mais bien que la vie en condominium puisse s’apparenter à celle dans une maison, ces deux réalités diffèrent du tout au tout.

Comme un seul immeuble regroupe une pluralité d’habitants tous propriétaires de l’unité dans laquelle ils habitent, des droits spécifiques sont prévus pour chacun d’eux dans la déclaration de copropriété. La consultation avec un avocat vise justement à comprendre adéquatement l’étendue de vos droits vis-à-vis ceux des autres propriétaires! Voici donc les services qu’offrent les avocats en droit de la copropriété :

Analyse de la déclaration de copropriété : Ce document légal est l’assise légale régissant l’interaction de copropriétaires. Elle comprend le règlement de l’immeuble, l’acte constitutif et l’état descriptif des fractions. L’acte constitutif est le document prévoyant la valeur de chaque unité de condo, la contribution de chacune d’elles au fonds de prévoyance ainsi que la proportion au droit de vote lors des assemblées.

Ce sont là des éléments ayant une grande incidence sur les « frais de condo » à prévoir, mais également sur votre poids décisionnel lors de la tenue de votes. Des décisions ayant une grande incidence financière pourraient être prises sans votre consentement, alors il est important de connaître le pouvoir que vous détenez au sein de l’immeuble. Le rôle de l’avocat est justement de procéder à l’analyse de cette déclaration et de vous éclairer sur vos droits!

Explication des règlements de l’immeuble : Les règlements de l’immeuble servent à guider la jouissance des lieux et l’entretien des parties communes aux copropriétaires. C’est ce document qui a le plus grand pouvoir de miner votre vie s’il n’est pas conçu pour correspondre de votre mode de vie. Une analyse rigoureuse s’impose donc pour s’assurer que vous pourrez agir sans contraintes dans votre propre demeure.

Vérification du fonds de prévoyance : Également appelé le fonds d’urgence, le fonds de prévoyance est constitué par la contribution des copropriétaires de manière à assurer que les travaux et réparations nécessaires à l’immeuble sont défrayés par l’ensemble des habitants de l’immeuble. Il est également formé en vue d’un bri soudain et imprévu qui nécessiterait des réparations urgentes.

En l’absence d’un fonds de prévoyance bien garni et apte à défrayer les imprévus, chacun des propriétaires devra sortir l’argent de ses propres poches pour absorber le coup. Il est donc indispensable, avant de signer l’acte de vente d’un condo, de vérifier la quantité d’argent qui se trouve dans ce fonds qui, d’ailleurs, est la propriété du syndicat.

Constat des procès-verbaux : On réfère ici aux procès-verbaux des assemblées de copropriétaires, lieu où ces derniers débattent des changements à apporter à la copropriété, des améliorations amener aux parties communes et de toutes les dépenses futures. Quel est l’intérêt de consulter ces procès-verbaux?

Vous pourrez voir si un projet dispendieux est sur le point d’être approuvé par vous futurs voisins, comme l’aménagement d’une piscine, d’un jardin ou de toute autre amélioration couteuse.

La consultation avec un avocat ou un notaire avant l’achat d’un condo vise principalement à vous conscientiser de vos droits face à ceux du syndicat de copropriété et des autres propriétaires. Pour éviter d’être assujetti au règne du conseil d’administration, faites respecter vos droits avec un juriste.

Les troubles de voisinage en copropriété : une affaire d’avocat

Le principe voulant que le droit de propriété soit absolu ne connait qu’une seule limite en droit, soit le droit de propriété d’autrui. On ne constate réellement l’applicabilité de ce principe que lorsqu’on a habité proximité d’autres propriétaires, notamment dans un immeuble à condo.

En effet, le Code civil du Québec prévoit que les voisins doivent accepter les inconvénients « normaux de voisinage », sans toutefois définir ce qui caractérisait la normativité. Ces dispositions du Code civil permettent d’ailleurs de poursuivre des voisins afin d’être dédommagé lorsque ceux-ci causent des troubles anormaux qui perturbent votre droit à la jouissance paisible de votre propriété.

D’ailleurs, alors que la responsabilité civile en droit québécois exige habituellement la perpétration d’un acte fautif pour donner ouverture à un recours, cela n’est nullement nécessaire pour un recours fondé sur le principe du trouble de voisinage. Le simple acte d’un voisin résultant en un préjudice suffira. Le nerf de la guerre sera de prouver ce qui constitue un trouble anormal de voisinage.

Qu’est-ce qu’un trouble « anormal » de voisinage? Deux éléments principaux doivent être utilisés pour déterminer la gravité du geste causé par un voisin, soit la nature et l’usage de la propriété en question. La nature fait référence au type d’endroit qu’est cette même propriété afin d’y appliquer des standards qui y sont adaptés.

Par exemple, les normes de pollution sonore sont bien plus permissives dans un quartier industriel qu’elles ne le sont dans un quartier résidentiel, et avec raison. Le bruit d’un voisin qui consiste en un trouble anormal pourrait être considéré comme tel dans un quartier résidentiel ou ne pas l’être dans un autre. Ensuite viendra l’analyse de « l’usage » » du fonds, c’est-à-dire, l’utilisation habituelle qui en est fait.

Il y a évidemment une très grande marge d’appréciation conférée au juge pour déterminer ce qui représente ou non un trouble de voisinage. C’est justement le rôle de l’avocat que vous engagez pour vous représenter ou pour vous défendre : prouver à la hauteur de ses talents d’orateur et de plaideur que vous êtes bien victimes d’un inconvénient anormal d’un bon voisinage.

Quelles sont vos options en cas de conflit dans un condo?

Reconnaissez-le d’entrée de jeu, poursuivre votre voisin en justice n’est certainement pas l’option rêvée pour entretenir de bonnes relations, surtout que vous risquez de vous croiser dans l’enceinte de l’immeuble au quotidien. Il est toutefois possible d’éviter d’affronter le système de justice en considérant les voies alternatives.

La médiation : Vous et le copropriétaire avec qui vous vivez désaccord pouvez, d’un commun accord, confier la tâche à un avocat de tenter de trouver un terrain d’entente. C’est ce en quoi consiste la médiation et elle se fait dans un esprit de collaboration plutôt que de confrontation, ce qui améliore vos chances de trouver un remède satisfaisant à votre problème.

L’arbitrage : Cette solution se présente surtout lorsque la médiation a échoué et que le litige en cour n’est pas une solution attrayante. Elle consiste à remettre entre les mains d’une instance neutre les pouvoirs de décider du sort du conflit sans se référer à l’appareil judiciaire.

La négociation est également une solution envisageable, mais il se peut également que le litige soit la seule solution applicable à votre dispute de voisin. Lorsque ce destin se concrétise comme étant le vôtre, faire appel à un avocat est la seule option qui vous reste.

Syndicat, gestionnaires et conseil d’administration : prévenir les litiges avec les conseils d’un avocat

L’avocat fait plus que vous représenter en cas de dispute avec un copropriétaire. Comme la vie en condo est principalement régie par les administrateurs siégeant sur le conseil d’administration et que ces derniers n’ont pas toujours de formation légale approfondie, l’aide d’un juriste est souvent la bienvenue pour assurer une démarche conforme. C’est pourquoi il est utile, pour les immeubles à condo de toutes tailles, de contacter un avocat pour l’un des services suivants.

Présider l’assemblée des copropriétaires : L’assemblée des copropriétaires est le lieu où les décisions sont prises et les idées soumises au vote parmi les copropriétaires. Des lois bien spécifiques viennent encadrer le déroulement de ces séances pour protéger les intérêts des propriétaires.

Bien que ces derniers aient la possibilité de nommer n’importe quel propriétaire à titre de président de l’assemblée, cela peut poser un problème au niveau de la connaissance des droits de chacun.

En effet, le succès et la validité des votes tenus à cette assemblée dépendent du respect d’un quorum, de la présence physique d’un certain nombre de propriétaires et de l’atteinte d’un certain pourcentage de voix.  De telles connaissances légales ne sont pas à la portée de tous, ce qui justifie d’élire un avocat à ce poste et de séparer les frais de cette expertise entre les copropriétaires. L’impartialité de ce tiers partie est un autre avantage de le considérer.

Assistance au conseil d’administration du Syndicat : Le syndicat est en charge de l’administration de l’immeuble et constitue sa propre personne morale. Il a des pouvoirs décisionnels tout de même considérables et c’est la raison pour laquelle les avocats offrent des services d’accompagnement aux administrateurs afin de les guider dans leurs tâches.

Des formations leur sont offertes afin que ces administrateurs, qui ne sont souvent que des bénévoles volontaires, puissent exercer leur fonction avec un minimum de d’aplomb. Ces derniers ne sont rémunérés que si les copropriétaires votent pour une rémunération à l’égard des administrateurs.

Résolution de conflits :  Se retrouver en cour à poursuivre son copropriétaire parce que le voisin d’en bas fume et que celui d’en haut marche sur les talons n’est certes pas une utilisation optimale des ressources de la justice ni des vôtres. Pourtant, les cours débordent d’histoires sordides entre copropriétaires qui auraient pu être réglées différemment.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle des services de médiation en matière de copropriété sont offerts par des avocats experts dans le domaine. Fort de leurs connaissances en copropriété divise, ils sont en mesure de rapprocher les intérêts des copropriétaires aux prises avec un conflit pour éviter qu’il ne dégénère davantage. Cela évitera des frais de justice et bien des prises de bec inutiles.

Rédiger des opinions juridiques : Comme le syndicat est une personne morale autorités à poser certains gestes, il se peut qu’il ait besoin de conseils sur la façon de poser certains actes de nature juridique. En demandant à un avocat en droit immobilier spécialisé en droit de la copropriété de rendre un avis juridique, ces actes seront effectués avec un plus grand souci du respect des droits de propriétaires.

Le meilleur moyen de prévenir les conflits est de faire intervenir une instance neutre dans la gestion de la copropriété et l’avocat est la personne toute désignée pour cela!

Le rôle de l’avocat dans un condominium : assurer le respect des formalités légales

Qu’il s’agisse de présider l’assemblée des copropriétaires, de régler un litige entre des derniers ou d’assister le conseil d’administration à accomplir son rôle, l’avocat en droit de la copropriété est un allié polyvalent. Il l’est d’autant plus à l’étape délicate lors de laquelle l’administration de l’immeuble passera du promoteur au syndicat. Voici comment un avocat saura se rendre utile en pareilles circonstances.

Conseiller lors de la passation des pouvoirs : Le promoteur est celui qui construit et administre l’immeuble jusqu’à ce qu’un certain nombre d’unités aient été vendues. Ce moment venu, il faudra créer et élire un nouveau conseil d’administration. Cela représente une démarche délicate qu’il vaut mieux confier sous la supervision d’un juriste.

Régler les litiges entre un promoteur et le syndicat de copropriété : Lorsqu’un certain nombre d’unités de condo ont été vendues, le contrôle de l’immeuble passe du promoteur au syndicat de copropriété. Il arrive qu’après la passation de ces pouvoirs, le syndicat n’intente des poursuites contre le promoteur pour un vice caché ou une malfaçon.

D’autres devoirs sont également prévus pour le promoteur et le syndicat et un recours fondé sur la violation de l’un ou l’autre de ces devoirs peut naître et causer un litige.

Percevoir les charges d’immeuble impayées : Tous les propriétaires sont tenus de contribuer aux charges communes de l’immeuble en proportion de la valeur de leur unité. Il se peut toutefois qu’un ou plusieurs propriétaires n’acquittent cette obligation, auquel cas il faudra avoir recours à un avocat pour récupérer les sommes et prévenir que la situation ne dégénère en litige.

Recours pour vice caché : une démarche plus complexe dans un condo

Alors qu’un vice caché dans une maison n’a comme recours que celui contre l’ancien propriétaire et ses ascendants, celui dans un condo est quelque peu plus complexe. Comme l’immeuble comprend des parties communes et des parties privatives, les droits du syndicat et des copropriétaires peuvent se confondre.

Pouvez-vous poursuivre lorsqu’un vice apparaît dans une partie commune? C’est le syndicat qui intentera pareil recours! En effet, le syndicat a le droit, à la survenance d’un vice de construction dans une partie commune, d’intenter un recours contre le promoteur en charge de la construction de l’immeuble, car celui-ci bénéficie de la garantie légale de qualité à l’égard de ces parties.

Le syndicat a-t-il un recours lorsque le vice touche votre partie privative? Seulement avec votre consentement! Il est fort probable, lors d’un vice de construction, que celui-ci touche plus d’un copropriétaire. Il est possible pour ces derniers de confier au syndicat la tâche d’intenter le recours, mais seulement avec leur permission.

Les recours contre un vice caché sont une tâche réservée aux avocats qui nécessitent une expertise pointue dans le domaine. Si vous avez acheté un condo victime d’une malfaçon, n’attendez pas avant de faire valoir vos droits avec un avocat en droit immobilier.

Services de notaires pour l’achat d’un condo

Malgré les capacités hors pair de l’avocat en tant que juriste de la copropriété, le notaire n’est pas à négliger non plus lorsque vient temps d’acheter un condo. Outre la classique consultation préachat, les notaires sont en mesure de vous conseiller aux diverses étapes suivantes lors de l’achat de votre nouvelle copropriété divise.

Offre d’achat : Avant d’émettre une offre d’achat, consulter un notaire afin d’être adéquatement guidé vous permet de préparer un acte juridique sécuritaire et conditionnel à l’obtention du financement nécessaire.

Acte de vente : La vente d’un condo, comme toute propriété, doit être constatée dans un acte notarié en bonne et due forme. Il est donc indispensable de passer chez le notaire à ce stade de la transaction.

Convention d’indivision : Malgré que vous vous trouviez en situation de copropriété divise, si vous achetez la propriété avec une autre personne vous faites tout de même partie d’une indivision. Il est donc sage de prévoir vos droits à l’égard de vos copropriétaires indivis par l’entremise d’une convention d’indivision.

Consultation avant achat et règlement de litige en condo avec un avocat ou un notaire!

Ne minez pas votre qualité de vie en condo plus longtemps qu’il ne le faut avec un litige inutile. Un avocat peut vous aider à mettre un terme à ce genre de problème rapidement et efficacement, alors qu’un notaire se fera un plaisir de vous conseiller vers une transaction sécuritaire. Que vous soyez aux prises avec un vice caché ou avec une dispute sur l’application de la déclaration de copropriété, les conseils d’un juriste sont indispensables.

Pour être mis en contact avec ces deux experts, il suffit de remplir le formulaire de demande de soumission au bas de la page! Ce faisant, vous serez mis en contact avec des avocats et recevrez 3 soumissions de notaires dans votre région.

N’attendez plus, cette démarche est gratuite, sans engagement et vous permet de profiter de conseils des meilleurs juristes au Québec.