Qui dit promesse d’achat dit transaction immobilière imminente. C’est signe qu’après des mois, voire des années de recherche, vous avec finalement trouvé la maison qui deviendra votre demeure de rêve. Il ne faut toutefois pas garder la tête dans les nuages au moment de signer la promesse d’achat, car le réveil pourrait s’avérer brutal.

En effet, la promesse d’achat vous lie au vendeur et fait figure de contrat contraignant; il est donc obligatoire de l’honorer et faire marche arrière sans raison valable pourrait vous mettre dans le pétrin légal! Il y a toutefois une façon fort simple de prévenir quelconque embûche, soit en engageant un avocat ou un notaire avant de conclure la promesse d’achat!

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À quoi sert la promesse d’achat lors de la vente d’une maison?

La promesse de vente est qualifiée d’avant-contrat, signifiant qu’elle vise à prévoir les termes de l’entente en vue d’un contrat futur. Cela n’est cependant qu’une formalité, car malgré cette dénomination, il s’agit d’un véritable contrat que les deux parties doivent respecter sous peine de représailles légales de la part du cocontractant.

À quoi bon prévoir un contrat en vue d’un autre contrat? Une promesse d’achat sert à démontrer le sérieux de l’acheteur et du vendeur à conclure la transaction, mais en prenant soin de prévoir des conditions qui la feront tomber si des exigences n’étaient pas rencontrées. C’est pourquoi les promesses d’achat contiennent presque toujours des clauses conditionnelles à l’approbation hypothécaire de la banque.

Dans un tel cas, si la promesse prévoyait cette clause et que l’acheteur n’était pas en mesure de sécuriser un prêt auprès de la caisse, il deviendrait possible de faire tomber la promesse d’achat.

Une promesse ne lie pas que l’acheteur, elle lie également le vendeur de la maison! Cela fait en sorte qu’une fois la promesse signée, ce dernier ne peut plus décider de garder sa maison, ni de la vendre à un tiers.

Un vendeur qui décide d’agir ainsi pourra être la cible de plusieurs recours, notamment celui de la l’action en passation de titre ainsi que la condamnation au versement de dommages-intérêts!

Quel est le rôle du notaire et de l’avocat avant la signature de la promesse d’achat?

Lorsque les problèmes légaux surviennent, on peut rapidement penser à mille et une bonnes raisons de consulter un avocat ou un notaire pour nous sortir du pétrin. C’est quand les choses vont bien qu’il est plus difficile de s’imaginer le bienfondé d’une telle démarche, mais détrompez-vous, les conseils d’un juriste avant la signature d’une promesse d’achat sont primordiaux!

Le rôle du notaire lorsque vous sollicitez ses services avant la conclusion d’une promesse d’achat est de vérifier la validité du contrat que vous lui présentez. Comme il s’agit d’une entente légale comme les autres, elle est soumise aux mêmes exigences au niveau de la forme et du contenu que tout autre accord.

Celui-ci s’assurera donc que toutes les clauses pertinentes sont présentes, que les délais stipulés sont raisonnables et que vous serez en mesure de remplir toutes les conditions indiquées sans problème! Il vous indiquera également les risques que cette signature encoure au niveau de votre responsabilité personnelle.

Le notaire a aussi pour rôle celui d’explorer les options de financement possibles pour procéder à l’achat de la maison! Bien que la banque ou la caisse se charge normalement de cette démarche, les notaires sont habituellement en mesure de conseiller les futurs acheteurs sur la meilleure marche à suivre pour obtenir un financement optimal.

Le notaire est également le conseiller par excellence des couples! Nombreuses sont les personnes qui achètent une maison avec leur douce moitié. Mélanger amour et propriété doit toutefois se faire en prenant soin d’indiquer les droits de chacun des conjoints.

Sans vouloir être prophète de malheur, les statistiques jouent contre la pérennité des couples modernes, et lorsque la séparation se dessine comme le chemin à prendre, il faudra se rabattre sur le contrat pour déterminer qui part avec quoi!

Bien qu’il soit possible d’explorer cette option plus tard, il est bon de préparer une convention d’indivision dès qu’on envisage de conclure la promesse d’achat!

C’est avant de vous engager à acheter la maison que vous devrez obtenir réponse à ces questions! Si un problème survient de votre côté qui fait en sorte que vous ne pouvez plus acheter la maison, vous pourrez être contraint de conclure la vente quand même si la promesse ne prévoyait pas une clause de retrait.

Est-ce qu’un avocat peut effectuer le même travail? Un avocat ne pourra pas conclure l’acte de vente avec vous, car il s’agit d’une démarche réservée aux notaires. Cependant, tous les conseils mentionnés ci-haut pourront vous être prodigués par un avocat qui s’y connait dans le milieu des transactions immobilières!

Vous n’êtes pas certain de savoir quelle expertise vous servira le mieux? Pas de problème, Soumissions Maison Notaires peut également vous mettre en contact avec des avocats dans votre région!

Voici le top 5 des raisons d’engager un avocat ou un notaire AVANT de signer!

Maintenant que vous êtes pleinement aux faits de ce qu’est une promesse d’achat et que vous connaissez ses implications légales, il ne vous reste qu’à vous convaincre de vous protéger avec l’aide d’un avocat ou d’un notaire. Dans l’optique qu’il vaut mieux prévenir que guérir, voici le Top 5 des raisons pour lesquelles vous devriez engager un notaire ou un avocat AVANT de signer une promesse d’achat!

1 .  Conseils pour l’achat avec votre conjoint!

Acheter une maison avec son conjoint est une idée fantastique, jusqu’au jour où ça ne l’est plus! C’est à l’arrivée de ce jour fatidique que les droits des deux conjoints devront être clairement établis pour éviter d’ajouter de l’huile sur un feu déjà flamboyant.

Comme les couples pensent rarement se séparer à l’achat d’une propriété et qu’ils ne connaissent généralement pas les différentes façons de se protéger, c’est le rôle d’un notaire ou d’un avocat de les conseiller sur les meilleurs moyens d’assurer une séparation sans bavures du point de vue immobilier (Le reste n’en tiendra qu’à vous).

Quelle est la meilleure façon de stipuler les droits de tous et chacun? Prévoir une convention d’indivision qui indique les proportions de propriété de la maison, le montant de mise de fonds mis par chacun et surtout un droit de premier refus!

Cette convention sera ajoutée ultérieurement à l’acte de vente lui-même et il évitera qu’une séparation ne tourne en litige. L’établissement des quotes-parts respectives prévoit le pourcentage avec lequel chacun repart au moment de vendre ou de se faire racheter par l’autre, alors que le droit de premier refus empêche à l’un des conjoints de vendre sa part à un étranger.

Aussi loufoque cela puisse-il paraître, il serait en droit de le faire en l’absence d’une convention d’indivision clairement conçue. Si vous ne souhaitez pas voir un pur étranger acquérir la moitié de votre demeure, demandez les conseils d’un avocat ou d’un notaire avant de rendre la vente officielle!

2 .  Le vendeur peut vous forcer à acheter la maison!

La parole donnée est obligatoire en droit québécois et le cocontractant qui s’est fait léser dans ses droits peut demander que l’obligation auquel l’autre s’est engagé soit effectuée entièrement et correctement. En termes plus simples et dans le contexte d’une vente de maison, cela signifie que le vendeur peut vous forcer à acheter la maison via une action en passation de titre.

Pour qu’un tel recours tienne la route en cour, il doit y avoir eu signature d’une promesse d’achat valide ainsi que violation d’une telle entente. Celui qui veut forcer la passation des titres doit ensuite mettre le débiteur en demeure de s’exécuter et, en l’absence de collaboration de sa part, intenter l’action dans un délai raisonnable.

Le juge se penchera ensuite sur la validité de la promesse d’achat et évaluera si le refus du cocontractant est valide selon les termes stipulés. Dans le cas contraire, il pourra forcer la vente.

Une action en passation de titre pourrait vous mettre dans un sérieux pétrin, alors ne prenez pas de risque avant de signer une promesse d’achat et consultez un expert légal.

3 .  Vous pourriez être condamné à des dommages en cas violation du contrat

On ne plaisante pas avec les promesses d’achat. C’est pourquoi la loi prévoit un droit à des dommages-intérêts pour celui de l’acheteur ou du vendeur qui s’est fait léser dans ses droits. Ainsi, celui qui cherche à obtenir le respect de la promesse pourra demander non seulement la passation du titre (acheteur) ou le versement du prix de vente (vendeur) en plus d’ajouter les dommages causés par l’inexécution de l’autre partie.

Tous les frais encourus par le défaut d’exécution du cocontractant pourront lui être réclamés. S’il était de mauvaise foi, il sera possible d’aller encore plus loin lors de la fixation des dommages demandés.

Il s’agit ici d’une spécialité des avocats! Ceux-ci seront en mesure d’intenter l’action pour vous et de vous représenter pour obtenir ce qui vous est du!

4 .  Explication claire et détaillée des termes du contrat et de vos droits!

Une promesse de vente stipule non seulement le prix auquel vous achetez ou vendez la propriété, mais également tous les droits réels, servitudes et autres aspects essentiels liés à la propriété et à la vente dans son ensemble.

En allant rencontrer un notaire ou un avocat pour faire analyser la promesse d’achat, celui-ci vous vulgarisera les termes de la promesse d’achat, vous exposera les risques que vous encourrez à la signature et vous conseillera également sur les contre-offres qu’il vous est possible de faire.

Cette démarche vise à vérifier la présence de droits de passage sur votre terrain, mais également à comprendre bien en détail toutes les clauses du contrat pour ne pas vous faire flouer et vous retrouver avec un fardeau inutile sur les épaules.

5 .  Vérification des titres et des hypothèques rattachées à la maison!

Cette étape préalable est indispensable lors de l’achat d’une maison! Une hypothèque peut être rattachée à votre maison ou à votre terrain sans que vous ne le sachiez. C’est le rôle d’un notaire de vérifier leur existence avant d’officialiser la transaction.

Cela s’avère surtout essentiel si vous achetez une maison neuve, car une hypothèque légale pourrait être liée à votre nouvelle demeure. En effet, une hypothèque légale enregistrée sur votre maison pourrait vous rendre responsable de certaines des dettes de l’entrepreneur qui a construit votre maison.

Le régime de hypothèques légales de la construction est impitoyable et vous subirez des pertes financières importantes si le fardeau de payer ces dus vous tombait sur les épaules.

Par chance, une simple vérification chez le notaire suffit pour vous mettre à l’abri de futurs créanciers impromptus.

Quel sont les frais d’un notaire ou d’un avocat pour une promesse d’achat au Québec ?

Le point commun de ces deux professionnels est la liberté dont ils disposent pour établir leurs honoraires. Dans un cas comme dans l’autre, le notaire ou l’avocat aura l’occasion de proposer un tarif horaire ou un montant forfaitaire pour l’accomplissement de la démarche convoitée.

Les services légaux précédant la signature d’une promesse d’achat prennent la forme d’une consultation lors de laquelle des conseils vous sont prodigués ou encore d’un service de rédaction de la promesse elle-même.

En ce qui concerne les frais de notaire pour l’achat d’une maison, le taux horaire se situe entre 100$ et 150$ de l’heure. Cela s’applique pour les services de rédaction testamentaire, de transactions immobilières et autres démarches requérant une expertise notariale.

Quant aux avocats en droit successoral, le caractère conflictuel et incertain de la situation les fera pencher vers une tarification à taux horaire qui s’apparente au honoraires du notaire. Évidemment, si le conflit s’éternise et qu’aucune des parties n’est prête à mettre de l’eau dans son vin, vous en ressentirez les effets au moment de recevoir la facture.

C’est une excellente raison de prendre la peine de comparer les notaires et les avocats au lieu d’engager le premier venu. Cela vous permet de trouver le juste prix pour des services juridiques.

Questions fréquentes sur la promesse d’achat?

Le courtier vous dit ceci, le vendeur vous dit cela et votre beau-frère vient vous dire tout le contraire? Cela n’a rien d’étonnant dans le milieu immobilier, puisqu’on en entend « des vertes et des pas mures » assez fréquemment. C’est la raison pour laquelle certaines questions s’avèrent récurrentes et il importe d’y répondre afin que vous puissiez signer la promesse d’achat l’esprit en paix!

Est-ce possible de signer une promesse d’achat sans condition de validité?

La plupart des promesses d’achat sont conditionnelles à certains aspects tels que le financement hypothécaire approuvé. Cependant, il est tout à fait possible de signer une promesse d’achat valide qui ne contient pas de telles conditions. À quoi sert-elle, dans ce cas, et pourquoi ne pas passer directement à l’acte de vente?

Parce qu’elle sert à démontrer le sérieux de l’acheteur, mais également à lui donner le délai nécessaire pour obtenir le financement de la part de la banque qui sera déboursé à l’acheteur au moment de la signature de l’acte de vente.

Qu’arrive-t-il si vous ne pouvez obtenir le financement? Vous serez quand même tenu de respecter la promesse et de conclure la transaction! C’est pourquoi vous devez être certain que tout est en ordre au moment de signer un tel contrat, car cela pourrait vous mettre dans un sérieux pétrin.

Peut-on exiger que le donne un acompte ou un dépôt?  

Oui! Cela vise encore une fois à certifier le sérieux de l’acheteur dans ses démarches. En versant une somme au vendeur, on opère une forme de garantie que l’acheteur conclura la transaction, ce qui est tout à fait légal.

Le dépôt est une somme que le vendeur garde jusqu’au moment de la signature de l’acte de vente, moment auquel il remet l’argent à l’acheteur. En revanche, l’acompte est un montant versé qui sera déduit du prix de vente, en règle générale.

Il existe d’autres façons légales de procéder et qui consistent à remettre une somme au vendeur. Du moment que vous considérez donner un dépôt ou un acompte, consultez un avocat ou un notaire, surtout si la somme n’est pas remboursable ou si elle est imputée sur le prix de vente.

Puis-je m’entendre avec le vendeur pour annuler la promesse?

Tout à fait! La promesse d’achat étant un contrat comme un autre, elle est soumise aux mêmes conditions de validité. Comme tout contrat en droit civil québécois peut être terminé d’un commun accord des parties impliquées, il en va de même pour la promesse d’achat. Si le vendeur ne veut plus vendre et que l’acheteur ne veut plus acheter, il n’y a pas de raison de forcer le mariage, chacun repart avec ce qu’il a amené.

Qu’arrive-t-il si le vendeur décide de vendre à un autre après avoir signé la promesse d’achat?

Voilà une situation bien fâcheuse, c’est le moins qu’on puisse dire. Ce sera encore plus fâcheux si votre dénouement idéal est de forcer la vente de la maison en votre faveur, car cela ne sera malheureusement plus possible. En effet, une promesse d’achat ne peut pas annuler le contrat valablement formé entre votre vendeur et l’autre acheteur.

Toutefois, vous conserverez un recours contre le vendeur en question et vous pourrez vous faire payer des dommages-intérêts pour la violation de son obligation contractuelle. Cela ne vous redonnera pas votre maison, mais vous n’aurez pas tout perdu.

Signer une promesse d’achat sans conseils juridiques est risqué! Comparez les meilleurs avocats et notaires en immobilier au Québec!

Vous êtes sur le point de signer une promesse d’achat pour l’achat d’une première ou énième maison! Après de nombreuses offres et contre-offres, vous vous êtes finalement entendu avec l’acheteur/vendeur pour conclure la transaction? Toutes nos félicitations! La prochaine étape pour vous consiste à engager un notaire pour mettre en place les vérifications nécessaires.

Un tel expert pourra analyser les termes de votre promesse d’achat pour établir avec certitude sa validité et vous assurer une transaction libre de tous risques prévisibles.

Vous vous demandez par où commencer pour trouver le notaire ou l’avocat qu’il vous faut? Laissez Soumissions Maison Notaires vous prêter main-forte!

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