Les transactions immobilières amènent toujours leur lot de formalités légales. Que ce soit à propos de la négociation, de l’assurabilité de la maison ou de son zonage, les maux de tête sont nombreux. De ce fait, il n’est pas surprenant que des notaires soient toujours impliqués dans les dossiers de vente de maison afin de prévenir les mésententes et éviter de futurs litiges.

Parlant de disputes légales, les conflits les plus fréquents tournent souvent autour de deux éléments propres à la vente de maison : le non-respect de promesses d’achat et la non-divulgation de vices cachés. Ce sont deux transgressions qui affectent énormément les futurs acheteurs, et c’est pourquoi la loi encadre fortement ces deux mécanismes légaux. Nous verrons donc quelles sont les conséquences du non-respect d’une promesse d’achat ainsi que les effets d’une annulation de maison basée sur un vice caché ou de consentement.

Les éléments de base d’un contrat

Avant d’entrer dans le vif du sujet qu’est la promesse d’achat, il importe d’établir les bases d’un contrat en droit civil québécois, car une telle promesse possède des caractéristiques grandement similaires. À vrai dire, vous verrez que la promesse de contracter constitue un avant-contrat. Il faut donc décortiquer les éléments constitutifs d’un tel acte juridique afin que vous soyez en mesure d’identifier si vous êtes bien en présence d’une promesse d’achat!

Offre : Tout contrat commence avec une offre provenant d’une personne morale (une compagnie) ou physique (un individu quelconque). Cette offre peut être destinée à une personne précise ou à un groupe de personnes indéterminées. Cependant, pour qu’une offre soit qualifié comme tel au sens du droit, elle doit être précise, contenir toutes les informations essentielles à la formation d’un contrat et manifester un réel désir de conclure un contrat avec la personne visée.

Les éléments essentiels d’un contrat varient en fonction du type d’entente que l’on cherche à conclure. Par exemple, une offre visant à conclure un contrat de vente doit absolument inclure le prix afin d’être complète, à défaut de quoi l’acception d’un tiers ne créera pas de contrat, puisque l’offre n’était pas valide.

Mais qu’arrive-t-il lorsque les deux parties qui tentent de conclure une entente négocient et s’envoient continuellement des contre-offres? Qui devient l’offrant dans un pareil cas? La loi stipule que c’est celui des deux qui présente le dernier élément essentiel du contrat projeté qui sera réputé avoir été l’offrant du contrat! Cela n’aura de répercussions que si le contrat fait l’objet d’un litige entourant son interprétation.

Est-il possible de révoquer une offre? La réponse est oui, mais… Il est possible, dans toutes les situations, de révoquer une offre avant que celle-ci ne parvienne à son destinataire. Cela est extrêmement rare de nos jours à l’ère de la technologie de communication instantanée.

Le véritable point de contention se trouve au niveau des offres avec ou sans délai. Les offres assorties d’un délai ne peuvent en aucun cas être révoquées avant l’expiration de celui-ci. Retirer l’offre alors qu’un délai de réponse avait été accordé ouvrirait la porte à une poursuite en dommages-intérêts.

Alors, la seule porte de sortie restante est celle des offres sans délai, c’est-à-dire, celle qui n’exigent pas de temps de réponse avant l’expiration. En présence de ce type d’offre, l’offrant peut retirer sa proposition en tout temps. Par ailleurs, une telle offre tombera d’elle-même après l’expiration d’un « délai raisonnable ».

Acceptation : Pour former un contrat, il faut d’abord qu’une offre conforme aux nombreuses exigences mentionnées ci-haut soit émise. Toutefois, il faut également qu’une acceptation conforme aux dispositions légales soit articulée. Mais quelles sont les façons d’accepter une offre pour qu’un contrat soit conclu?

Il faut notamment que la personne visée par l’offre de façon définitive à l’offre en manifestant une acceptation pure et simple à l’offre émise, sans qu’il n’y ait d’ambiguïté quant à la volonté de cette dernière. Entre autres, l’acceptation doit correspondre exactement aux critères de l’offre qui a été soumise.

Donc, par exemple, une personne qui accepterait une offre en modifiant les paramètres de celle-ci n’accepterait pas de façon pure et simple. En modifiant les critères soumis par l’offrant, le cocontractant présente une contre-offre, ce qui le transforme en véritable offrant du contrat.

Pour en finir avec l’acceptation, il faut savoir que le silence du cocontractant ne constitue en aucun cas l’acceptation de l’offre, à moins que les partis n’aient convenu explicitement le contraire.

Consentement : La personne visée par l’offre doit y répondre par une réponse positive ou négative, cela est évident. Toutefois, est-ce qu’une réponse positive créera toujours un contrat validement formé? En théorie, oui! Cependant, encore faut-il que les parties au contrat aient la capacité juridique de la faire! Cela implique que les deux personnes doivent être en mesure de fournir un consentement libre et éclairé.

Si la personne ayant accepté l’offre n’avait pas la capacité juridique de le faire, le tombera sera annulé, car les conditions nécessaires à sa formation n’ont pas été respectées.

Objet : Tout contrat se doit impérativement d’avoir un objet. Mais qu’est-ce que « l’objet d’un contrat ». Ces l’objet ou l’entité au centre de l’entente entre deux cocontractants. Pour donner un exemple concret, l’objet du contrat dans le cadre d’une vente de maison est la maison elle-même.

Tout contrat se doit d’avoir un objet pour être formé légalement. Encore une fois, ce n’est pas si simple! L’objet du contrat doit être licite pour que l’entente tienne! Un contrat de vente de drogue n’a donc aucune valeur légale, puisque l’objet du contrat est une substance prohibée par la loi.

Cause : Le dernier élément d’un contrat est la cause de ce dernier! Il s’agit peut-être d’un fait méconnu par le commun des mortels, mais tout contrat se doit d’avoir une « justification à son existence ». Le principe directeur derrière cette règle de droit est le fait qu’on cherche à protéger la moralité des contrats.

Pour illustrer le point, dans le cadre d’une vente de maison entre particuliers, la cause de la vente est l’obtention de la maison pour l’un et l’obtention de l’argent en retour pour l’autre. Ce sont là deux causes de contrat tout à fait légales.

Prenons encore une fois le cas d’une vente de drogues illicites. Non seulement l’objet du contrat est illégal, mais la cause l’est tout autant, puisque la raison qui pousse l’acheteur à contracter est d’obtenir de la drogue. Allant à l’encontre du principe de légalité de la cause d’un contrat, une telle entente n’aurait aucune valeur juridique, et ce, même si tous les autres éléments nécessaires étaient présents.

La promesse de contracter, est-ce un contrat?

Maintenant que la notion d’obligation contractuelle est claire dans votre esprit, il importe de se poser la question suivante : la promesse de contracter (synonyme de promesse d’achat) est-elle un contrat au sens de la loi!

La réponse est quelque peu nébuleuse, car le Code civil qualifie la promesse de contracter comme un avant-contrat!

Quand est-ce qu’une simple offre se transforme-t-elle en promesse de contracter? Dès lors, comme la promesse de contracter n’équivaut pas au contrat que l’on envisage conclure, il importe de se demande à quel moment une simple offre se transforme en promesse d’achat. Voici donc les principaux critères à respecter :

-Une offre valide : Les mêmes critères d’offre valide doivent être suivis qu’il s’agisse d’un avant-contrat que d’un contrat simple. Il faut donc que l’offre contienne tous les éléments essentiels et qu’elle manifeste une intention de contracter véritable.

-Une personne déterminée : Voici la principale avec une offre de contracter normale : celle fait dans l’optique de créer une promesse d’achat doit être faite à une personne bien précise. Elle ne peut pas être envoyée au grand public comme dans le cas d’un contrat.

-Une intention claire de considérer l’offre : Une fois qu’elle a reçu l’offre, cette personne déterminée doit, afin de créer la promesse de contracter, manifester une intention claire et véritable de considérer l’offre de l’offrant et de lui répondre à l’intérieur du délai assorti à l’offre ou à l’intérieur d’un délai raisonnable.

Notez bien que dans cette obligation qu’à le contractant de considérer l’offre, rien ne l’oblige à signer le contrat à l’échéance du terme. En effet, une promesse d’achat pour une maison, par exemple, empêche le vendeur de vendre à une autre personne que le détenteur de la promesse de contracter, mais rien n’empêche l’acheteur potentiel de ne pas conclure la vente!

De ce fait, on dit de la promesse d’achat qu’elle est bilatérale dans sa formation étant donné les deux personnes qui prennent part à l’avant-contrat, mais elle est unilatérale dans sa formation, puisque seul le l’offrant est lié par quelque obligation que ce soit.

Est-ce que le droit de contracter est exclusif au détenteur de la promesse? Nous avons partiellement répondu à la réponse, mais en d’autres mots, la promesse de contracter confère bel et bien un droit exclusif au détenteur de la promesse de se porter acquéreur de l’objet du contrat!

Les conséquences du non-respect d’une promesse d’achat?

Notez bien que la promesse de contracter ne lie que l’offrant dans les cas où le contraire n’est pas mentionné explicitement. De ce fait, il est possible que la promesse d’achat soit raffinée pour prévoir des conditions qui rendent la signature du contrat obligatoire.

Par exemple, il n’est pas rare de voir des promesses d’achat qui rendent l’achat de la maison conditionnelle à l’obtention de financement hypothécaire ou à tout autre évènement fortuit.

Cependant, lorsqu’une personne est bénéficiaire d’une promesse de contracter et que le vendeur d’une maison, par exemple, vend la maison à une tierce personne, ce bénéficiaire aura droit d’intenter un recours pour obtenir des dommages-intérêts pour non-respect d’une obligation contractuelle.

Annuler une vente pour vice caché, quels motifs invoquer?

Il arrive que des transactions immobilières tournent mal, cela n’a rien de surprenant. On base souvent les recours en annulation de vente de maison sur la base de vices cachés. En effet, on se rend compte, après un certain temps, que la maison n’est pas en aussi bon état qu’on ne le croyait. Voyez ce que le droit québécois a à dire au sujet des différents vices de consentement, qui s’appliquent invariablement à la vente de maison.

Erreurs simples :

La notion d’erreur simple est propre au droit civil québécois. On en dénombre trois types et ils donnent toute ouverture à l’annulation d’un contrat lorsque celui-ci est entaché d’une telle erreur.

Erreur sur un élément essentiel : L’erreur sur un élément essentiel est lorsque l’objet que l’on obtient aux termes du contrat ne répond pas aux attentes que l’on avait de celui-ci au point où, en connaissance de cause, on aurait contracté à des conditions différentes ou on n’aurait pas contracté du tout. Toutefois, cet élément essentiel doit être extériorisé au moment de la conclusion du contrat.

Erreur sur l’objet de la prestation : L’erreur sur l’objet de la prestation, quant à elle, porte sur une qualité intrinsèque du bien qui n’est pas présente comme le contractant avait été porté à croire. Pour invoquer un vice de consentement portant sur l’erreur sur l’objet de la prestation, il faut réellement que le bien en question soit la cause de l’annulation.

Erreur sur la nature du contrat : L’erreur sur la nature du contrat est un jeu d’enfant à comprendre. On demande la nullité du contrat lorsqu’il y a mésentente sur le type de contrat conclu. Par exemple, une personne loue un condo, alors que le cocontractant croit signer un acte de vente. Bien qu’un tel dénouement soit improbable, ce serait tout de même un motif d’annulation valable!

Erreur dolosive :

Alors que l’erreur simple est une erreur qui n’est réellement la faute de personne, on ne saurait en dire autant de l’erreur dolosive. En effet, celle-ci se manifeste par une intention claire d’une personne de tromper l’autre pour la pousser à conclure le contrat envisagé. Trois formes de manipulations entrent dans la définition d’erreur dolosive.

Mensonges : Mentir explicitement à l’autre sur les qualités d’un bien ou d’un service vendu est un vice de consentement clair qui justifiera presque toujours l’annulation d’un contrat, surtout en matière d’immobilier.

Manœuvres : Les manœuvres s’apparentent au mensonge en ce sens qu’elles consistent à poser des gestes concrets pour tenter de tromper l’autre. On peut notamment penser au fait de tenter de dissimuler des vices cachés dans une maison ou de céduler délibérément une visite de maison à un moment ou les bruits du voisinage sont moindres qu’à l’habitude.

Silence. : Aussi appelé la réticence, le silence dolosif survient lorsqu’une personne s’abstient délibérément de mentionner l’existence d’un vice dans la maison alors qu’elle est parfaitement au courant de l’existence de ce défaut.

Les conséquences d’un vice de consentement? L’annulation du contrat! Le Code civil prévoit d’ailleurs explicitement que les contractants ayant contracté dans le cadre d’une erreur simple ou dolosive seront en droit de demander l’annulation du contrat.

Comment un notaire peut-il prévenir ces scénarios?

Étant l’assistant juridique par excellence pour toute transaction immobilière, le notaire peut vous aider de plus d’une façon à éviter des problèmes de vices cachés et d’annulation de vente. Les services notariaux lors de vente de maison peuvent prendre les formes suivantes :

Analyse et rédaction de promesse d’achat : Le notaire vous expliquera les détails qui caractérisent votre promesse d’achat afin que vous soyez bien aux faits du document que vous vous apprêtez à signer. Qui plus est, un notaire est même qualifié pour rédiger un pareil document!

Conseils signature d’acte de vente : Avant de signer un acte de vente pour une maison, recevoir les conseils d’un notaire vous assurera que la procédure légale est suivie à la lettre afin que votre titre de propriété ne soit pas contesté.

Analyse du certificat de localisation/bornage : Toujours exigé lors d’une transaction immobilière, le certificat de localisation permet de délimiter avec précision les limites d’un terrain. Il n’est toutefois pas si simple à comprendre sans formation préalable. Un notaire saura l’analyser afin que vous sachiez exactement la dimension et l’emplacement du terrain que vous achetez.

Vérification des titres de propriété : La personne qui vous vend la maison est-elle réellement propriétaire de celle-ci? Cette question peut sembler farfelue, mais elle est une réelle source d’inquiétude! En effet, des histoires de receleurs étant parvenus à vendre la maison d’une autre personne sont plus fréquentes que vous ne le croyez, alors méfiez-vous et faites examiner les titres par un notaire!

Dans tous les cas, une aide notariale est essentielle pour toute transaction immobilière, voire même obligatoire pour certains aspects! Profitez donc de cette visite pour poser toutes les questions pertinentes afin que vous soyez protégés le plus possible.

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Vous songez à acheter ou vendre une maison dans un avenir rapproché? Vous craignez de commettre une erreur ou d’acheter une maison remplie de vices cachés? Vous n’êtes pas seul dans ce bateau! Plusieurs futurs propriétaires partagent vos craintes! C’est toutefois la raison précise pour laquelle vous devriez faire appel à un notaire sur-le-champ!

Bien que personne ne soit à l’abri des vices cachés qui peuvent affecter une maison, un notaire saura vous conseiller sur les façons optimales d’éviter de tels inconvénients. De plus, si vous songez signer une promesse de contracter, il vaut certainement mieux en parler à votre notaire au préalable!

Si vous n’avez pas de notaire, c’est votre jour de chance! En effet, Soumissions Maison Notaires est la référence québécoise pour trouver l’expertise légale qu’il vous faut!

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