L’ABC de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat d’une maison

Vos recherches ont enfin porté fruit. Vous avez trouvé la perle rare et souhaitez en faire l’acquisition. Comment faire ? Eh bien, il vous faut compléter et remettre au vendeur une offre (ou promesse) d’achat pour lui démontrer que vous voulez acquérir sa propriété et détailler à quelles conditions.

Offre et contre-offre(s)

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

L’offre d’achat est un contrat légal par lequel, les deux parties s’engagent formellement à respecter leurs engagements. On dit qu’elle est un avant-contrat, puisqu’un autre contrat devra être signé en présence d’un notaire pour concrétiser la vente d’une propriété. Mais l’offre d’achat n’en demeure pas moins un document légal qui, une fois signé, se doit d’être respecté selon les termes qui y sont détaillés.

Dans un premier temps, l’offre d’achat est produite par l’acheteur qui souhaite faire une proposition au vendeur pour sa propriété. Le document peut être rédigé par l’acheteur lui-même, par son courtier ou son notaire.

L’offre d’achat inclut, entre autres, le prix offert par l’acheteur et les conditions relatives à l’achat, telles l’inspection de la maison, un achat conditionnel à la vente d’une propriété, la date de prise de possession, etc.

L’offre d’achat n’est pas à prendre à la légère, puisque si elle est acceptée dans les délais prescrits, elle devient une promesse et engage légalement l’acheteur à faire l’acquisition de la propriété selon les conditions détaillées dans le contrat.

S’il accepte votre offre et la signe, le vendeur sera également tenu de respecter sa part du contrat et de vous vendre sa propriété selon les conditions sur lesquelles vous vous êtes entendus.

Il peut également décider de refuser votre offre ou de faire une contre-offre, dans laquelle il vous propose un prix et/ou des conditions différentes. Si vous acceptez sa contre-offre, celle-ci évolue en un contrat définitif et chaque partie se voit dans l’obligation d’en respecter les clauses sous peine de poursuites judiciaires.

Par contre, si vous refusez la contre-offre ou si vous ne lui donnez pas suite, elle s’annule lorsque le délai que vous aviez pour accepter est échu.

Vous pouvez cependant faire, à votre tour, une contre-offre qui peut être, elle aussi, acceptée ou refusée, ou encore donner lieu à une nouvelle réplique. C’est ce que appelle la danse de la négociation. C’est une étape où il faut faire preuve de force et de délicatesse à la fois. Vous voulez acheter et le vendeur souhaite vendre. Tout le monde a donc à gagner à négocier dans le respect et la conciliation.

Le contenu de la promesse d’achat

La promesse d’achat contient différentes sections identifiant les parties, le bâtiment, les documents requis, les obligations de chacun ainsi que plusieurs autres conditions relatives à la transaction. Nous nous basons ici sur le formulaire de l’OACIQ pour un immeuble principalement résidentiel pour détailler le contenu de la promesse d’achat. Des formulaires légèrement différents ont été adaptés pour les copropriétés divise et indivise. Un formulaire de contre-offre est également proposé.

1. Identification des parties

L’offre d’achat doit clairement identifier l’acheteur ou les acheteurs et le vendeur ou les vendeurs impliqués dans la transaction, incluant leur nom, adresse et coordonnées.

2. Objet de la promesse d’achat

Cette section précise l’intention de l’acheteur et identifie le courtier qui lui sert d’intermédiaire, s’il y a lieu.

3. Description sommaire de l’immeuble

On parle ici de l’adresse de l’immeuble, sa désignation cadastrale, ses dimensions et sa superficie.

4. Prix, acompte et taxes

L’offre d’achat doit présenter de façon claire et précise le prix final proposé par l’acheteur pour la propriété.

L’enregistrement écrit de ce montant dans l’offre d’achat signifie habituellement que l’acquittement des frais, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, couvrira le montant total.

Un endroit est cependant prévu, dans le formulaire, dans l’éventualité où l’acheteur verse un acompte (entre 1 % et 5 % du montant) sur le coût d’achat du bâtiment. Si tel est le cas, l’argent, par mesure de sécurité, devra être déposé dans le compte en fidéicommis du courtier ou du notaire.

L’argent versé en acompte sera remboursé à l’acheteur en cas d’annulation de l’offre d’achat. Sinon, il sera déduit du prix d’achat.

Une section sert également à préciser si l’immeuble est assujetti ou non à la taxes sur les produits et services et à la taxe de vente du Québec, et si tel est le cas, quel pourcentage du prix de vente l’acheteur devra remettre au vendeur.

5. Mode de paiement

Cette section détaille comment le prix total de l’immeuble sera couvert, incluant, s’il y a lieu :

• L’acompte
• Des fonds additionnels versé par l’acheteur au notaire qui conserve le montant en fidéicommis
• Un nouvel emprunt
• Un emprunt existant
• Le solde du prix de vente

6. Nouvel emprunt hypothécaire

L’obtention d’un prêt hypothécaire par l’acheteur fait partie des conditions que celui-ci doit remplir pour que la promesse d’achat reste valide et mène à la conclusion de la transaction. L’acheteur doit en fait démontrer au vendeur qu’il a la capacité financière d’acheter sa propriété.

Par contre, il n’est pas tenu d’obtenir un prêt hypothécaire à n’importe quelles conditions. C’est pourquoi une section de la promesse d’achat est réservée à l’inscription de certains détails concernant le prêt en question.

Parmi les informations précisées on retrouve le montant de l’emprunt hypothécaire, le taux d’intérêt maximal que l’acheteur est prêt à payer sur le montant emprunté, la période d’amortissement, et le délai minimum à partir duquel le solde peut devenir exigible, et si l’acheteur est liée ou non par contrat exclusif à un courtier hypothécaire.

Est également inscrit le nombre de jours que l’acheteur a à sa disposition pour fournir une preuve de l’engagement d’un prêteur hypothécaire à couvrir le montant de l’emprunt établi plus haut.

On détaille enfin les recours du vendeur si, dans les cinq jours suivant l’expiration du délai prévu, l’acheteur n’a pas démontré qu’il a reçu l’engagement du prêteur, tel que requis.

Deux options s’offrent alors au vendeur :

1. Il peut exiger que l’acheteur fasse une nouvelle demande d’emprunt et stipuler un délai qui, s’il n’est pas respecté, mènera à l’annulation de la promesse d’achat.

2. Il peut également déclarer d’emblée la promesse d’achat nulle et non avenue.

7. Déclarations et obligations de l’acheteur

L’acheteur doit déclarer avoir visité le bâtiment et en être satisfait.

Il également doit spécifier s’il est ou non lié par un contrat de courtage-achat.

On établit de façon claire, dans cette section, que :

• Il revient à l’acheteur de couvrir les frais de l’acte de vente, de publication et des copies, ainsi que les droits de mutation (taxe de Bienvenue).
• L’acheteur ne peut vendre, céder ou aliéner ses droits dans la promesse d’achat sans d’abord obtenir l’autorisation écrite du vendeur.
• Si la transaction ne se conclut pas par la faute de l’acheteur, celui-ci devra compenser l’agence ou le courtier du vendeur en lui versant des dommages-intérêts d’un montant égal à la rétribution que le vendeur lui aurait dû.

8. Inspection en bâtiment

Cette section reconnaît le droit de l’acheteur de faire inspecter la propriété par un inspecteur en bâtiment dans un délai prescrit (normalement de 5 à 10 jours). Dans le cas où l’inspection révèle des facteurs pouvant diminuer la valeur ou les revenus, ou occasionner des dépenses, la promesse d’achat peut être annulée sans sanctions.

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9. Examen de documents par l’acheteur

La promesse d’achat peut être conditionnelle à l’examen de divers documents par l’acheteur, tels les titres de propriété ou le certificat de localisation ou, dans le cas d’une copropriété, à la déclaration de copropriété, le règlement de l’immeuble et les états financiers du syndicat de copropriété, par exemple.

Un délai est déterminé, à l’intérieur duquel le vendeur est tenu de fournir les documents inscrits dans la liste. Dans le cas contraire, l’acheteur pourra retirer sa promesse d’achat.

10. Déclarations et obligations du vendeur

Cette section vise à assurer que le vendeur est bien le propriétaire de l’immeuble et est en droit de le vendre.

Le vendeur est également tenu de :

• Livrer l’immeuble dans l’état où il était quand l’acheteur l’a visité;
• Fournir à l’acheteur les documents de propriété requis (acte d’acquisition, certificat de localisation, etc.);
• Assumer les frais de remboursement et de radiation de créance dont le paiement n’est pas assumé par l’acheteur;
• Remédier à ses frais à tout vice ou irrégularité dénoncé avant la signature de l’acte de vente qui ferait en sorte qu’il ne respecte pas ses obligations de vendeur, et en aviser l’acheteur.
• Prouver que le conjoint consent à la vente et sera présent à la signature de l’acte de vente, s’il y a lieu.
• Compenser l’acheteur, si la transaction ne se conclut pas par sa faute, en lui versant des dommages-intérêts.

11. Déclarations et obligations communes à l’acheteur et au vendeur

Cette section contient diverses clauses relatives au transfert de la propriété.

1. Acte de vente

L’acheteur et le vendeur s’engagent à authentifier devant un notaire ici nommé, par une signature, l’acte de vente à une date sur laquelle les deux parties s’entendent.

L’acheteur devient propriétaire à compter de la signature de l’acte de vente.

2. Occupation des lieux

On détermine une date et une heure à laquelle le vendeur s’engage à rendre les lieux disponibles et libres de tous biens sauf ceux inclus dans la transaction.

Le vendeur doit, jusqu’à la dernière minute, maintenir les lieux dans l’état où ils étaient quand l’acheteur les as visités.

3. Répartitions

On détermine ici à quel moment et comment seront effectuées les répartitions relatives aux taxes foncières, aux réserves de combustibles, ainsi qu’aux revenus et aux dépenses reliés à l’immeubles.

Dans le cas où la prise de possession des lieux être postérieure à la signature de l’acte de vente, on détaille les obligations financières et légales du vendeur.

4. Rétribution de l’Agence ou du Courtier

L’acheteur et le vendeur chargent le notaire de rémunérer directement, à même la somme perçue par le vendeur, le courtier du vendeur selon les conditions inscrites dans le contrat de courtage. Si l’acheteur est également lié par un contrat de courtage, le notaire devra également lui verser une partie de la rétribution, selon les directives du courtier du vendeur.

5. Inclusions

On fait ici la liste de tous les biens inclus dans la vente comme, par exemple, les électroménagers, les parures de fenêtres, les unités de climatisation, l’aspirateur central, l’auvent d’une terrasse, etc.

6. Exclusions

On fait ici la liste de tous les biens exclus de la vente (meubles, rideaux, etc.). Ce sont les biens que le vendeur souhaite conserver ou encore, qu’il ne veut laisser gratuitement.

Un garage hivernal de toile, d’une valeur de quelques milliers de dollars, est un exemple d’un tel bien. Le vendeur peut soit le conserver, l’offrir à l’acheteur pour un montant supplémentaire ou encore, le vendre à d’autres particuliers.

7. Contrats de service

On énumère ici les différents contrats de service que l’acheteur devra prendre en charge suite à l’achat de la maison, s’il y a lieu.

8. Biens à la charge de l’acheteur

Il s’agit des biens faisant l’objet de vente à l’essai, avec faculté de rachat, avec clause résolutoire, de crédit-bail que l’acheteur devra prendre en charge suite à la prise de possession.

9. Autres déclarations et conditions

Voilà une section où toutes autres déclarations ou conditions relatives à la vente et non mentionnées ailleurs dans la promesse d’achat peuvent être insérées.

Quelles sont les conditions possibles à une promesse d’achat ?

Les conditions les plus habituelles à la promesse d’achat sont l’obtention d’un prêt hypothécaire, une inspection préachat satisfaisante et le contrôle des documents légaux. Ces trois conditions sont l’objet d’une section dans le formulaire de promesse d’achat, tel que détaillé plus haut.

Une promesse d’achat peut également être conditionnelle :

• À la vente de la propriété actuelle de l’acheteur.
• À un rapport d’inspection signalant qu’il n’y a pas de pyrite pouvant faire gonfler les fondations.
• Lorsque l’acheteur planifie installer un commerce ou un bureau dans la demeure : à l’acceptation, par les instances municipales, d’un changement de vocation de la résidence. Dans ce cas, la promesse d’achat doit indiquer le temps alloué à ce dernier pour faire toutes les vérifications nécessaires et les conséquences qu’entraînerait un refus de la part de la municipalité.
• Lors de l’achat d’une demeure qui n’est pas desservi par les réseaux d’aqueduc et d’égouts municipaux, aux résultats de l’analyse visant à connaître :
  • la quantité d’eau disponible;
  • la qualité de cette dernière;
  • les conclusions d’une expertise du système d’épuration.

Pour plus de détails sur certaines conditions qui peuvent s’appliquer, consultez la section plus ci-bas : La promesse d’achat dans des circonstances particulières.

13. Annexes

On y fait la liste des annexes incluses dans la promesse d’achat.

14. Conditions d’acceptation

Parmi les conditions d’acceptation, on retrouve le moment (date et heure) jusqu’auquel l’acheteur s’engage à acheter la propriété si le vendeur accepte son offre dans ce délai. Si le vendeur n’accepte pas l’offre dans ce délai, ou qu’il la refuse ou fait une contre-offre, la promesse d’achat de l’acheteur devient nulle.

15. Interprétation

On y stipule que l’usage du masculin comprend aussi le féminin et que le présent contrat et son exécution sont régis par les lois du Québec.

16. Signature

La promesse d’achat se conclut par une section laissant place aux signatures des parties et de leurs témoins. On y retrouve également un accusé de réception de la réponse du vendeur par l’acheteur, et une section où le conjoint du vendeur consent à la vente et s’engage à être présent à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

La promesse d’achat dans des circonstances particulières

Outre les conditions normales normalement incluses dans une promesse d’achat, il existe des circonstances particulières plus complexes où il vaut mieux prendre le plus d’information possible et inclure des clauses spécifiques avant d’apposer votre signature sur la promesse d’achat.

La promesse d’achat doit être adaptée à chaque cas distinct. Votre notaire est votre meilleur conseiller dans un tel cas. Il saura vous protéger en rédigeant correctement les clauses spéciales qui s’imposent. N’hésitez surtout pas à le contacter si vous avez des questions ou des doutes concernant une propriété que vous pensez acquérir.

Quelques exemples de circonstances particulières

Des circonstances particulières peuvent concerner l’acheteur, le vendeur ou la propriété elle-même. En voici quelques exemples.

Propriété avec acheteur ou vendeur locataire

Si l’acheteur est un locataire de la propriété qu’il compte acheter, ou que le vendeur compte rester locataire de l’immeuble qu’il vend, la promesse d’achat devra inclure des clauses adaptées quant au paiement d’un loyer.

Maison en construction, neuve ou rénovée récemment

Il est important de savoir si des travaux de rénovation ou de construction ont été exécutés dernièrement. Si tel est le cas, l’acheteur et son créditeur doivent se protéger contre toutes hypothèques légales publiées par quiconque a participé aux travaux, mais à qui certaines sommes sont encore dues. Les participants aux travaux pouvant leur réclamer des sommes sont, entre autres, des ingénieurs, des architectes, des ouvriers, des fournisseurs, des entrepreneurs, etc.

D’autres clauses doivent être rigoureusement consignées dans l’acte de vente comme :

• les effets d’un retard dans la réalisation des travaux.
• le respect par le vendeur des règlements municipaux, des règles d’urbanisme et des normes de construction.
• la date de livraison du bâtiment résidentiel
• etc.

Maison en construction ou neuve, achetée d’un promoteur ou d’un constructeur

Le Code civil prévoit que l’acheteur a 10 jours pour retirer sa promesse d’achat (appelée, dans ce cas, un contrat préliminaire). L’indemnité exigée ne peut dépasser 0.5 % du prix de vente inscrit dans l’offre d’achat.

Dépendamment du type de propriété, différentes clauses juridiques du Code civil peuvent s’appliquer. Il est recommandé de se référer à votre notaire pour en savoir plus.

Chalet sur le bord de l’eau

Lors de la promesse d’achat d’une maison au bord de l’eau ou d’un chalet, un courtier immobilier ou un notaire vérifiera si certains points doivent faire l’objet d’une clause comme :

• le respect des normes environnementales concernant une fosse septique et un champ d’épuration.
• la présence d’une section riveraine protégée, de droits acquis ou d’une zone inondable identifiée par cartographie.
• les caractéristiques de l’eau.
• etc.

Peut-on briser une promesse d’achat ?

Vous avez fait une offre d’achat sur une propriété et soudain, vous n’êtes plus certain de votre choix, ou vous avez trouvé une autre propriété qui vous plaît davantage ?

Que faire ?

Vous est-il possible de retirer votre offre d’achat sans conséquences ?

Pas facile !

Si vous avez signé votre offre d’achat mais qu’elle n’est pas encore parvenue au vendeur, vous pouvez vous rétracter, mais cela vous donne un temps de réaction très court…

Par contre, dès que votre offre parvient au vendeur et que celui-ci accepte de la considérer et d’y répondre dans un délai convenable, elle devient alors une promesse d’achat et vous êtes légalement tenu de la respecter. La balle est dans le camp du vendeur, qui peut accepter votre offre, la refuser (à votre grand soulagement), ou vous faire une contre-offre que vous pourrez heureusement décliner.

Les conditions : une porte de sortie possible

Les conditions que vous avez incluses dans votre offre peuvent vous aider à mener votre promesse d’achat dans un cul de sac, sans pour autant vous faire taper sur les doigts.

Si, par exemple, l’offre que vous avez faite est conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire ou à la vente de votre propriété et que vous arrivez à prouver que ces conditions ne sont pas remplies, vous pourrez vous désister sans embûches.

Une promesse d’achat conditionnelle à l’inspection de la propriété par un inspecteur en bâtiment peut vous permettre de vous libérer de votre engagement. Si l’inspecteur découvre un vice quelconque qui peut atténuer significativement la valeur ou les revenus d’une propriété, ou engendrer des dépenses importantes, vous pourrez, dans les délais entendus, en aviser le vendeur par écrit et lui remettre une copie du rapport d’inspection. Votre promesse d’achat deviendra ainsi nulle et non avenue à partir de la réception de votre envoi par le vendeur.

De même, si l’examen des documents (certificat de localisation récent ou fonds de prévoyance pour une copropriété, par exemple) que vous avez inclus dans les conditions de votre offre se révèle insatisfaisant, vous pourrez, en justifiant pourquoi, retirer votre offre.

Et si vous retirez votre offre sans justification valable ?

Vous pouvez tenter de le faire mais c’est risqué, puisque le vendeur pourra vous poursuivre en justice (action en passation de titre) pour exiger que vous respectiez votre part du contrat et ainsi vous obliger à acheter sa maison. Il pourra également demander des dommages et intérêts pour couvrir les pertes qu’il a subies en raison du délai supplémentaire qu’il aura mis à obtenir le titre de la propriété.

Bien que l’action en passation de titre continue d’être une procédure exigeante, les tribunaux s’adaptent et commencent à assouplir leurs contraintes. C’est donc une procédure de plus en plus accessible. Il suffit au vendeur de vous envoyer une mise en demeure vous demandant de respecter, dans un délai donné, votre offre d’achat selon les conditions qui y sont mentionnées. Si vous n’y donnez pas suite, le vendeur pourra intenter son recours d’action et l’issue du conflit se retrouvera dans les mains d’un juge.

Dans le doute, mieux vaut attendre

Si vous et vos proches n’êtes pas absolument convaincus qu’une propriété est la bonne pour vous, ne faites aucune offre d’achat. Continuez plutôt à visiter des propriétés, retournez visiter celle-là une ou deux autres fois encore, pour voir si vos doutes s’estompent ou se raffermissent mais surtout, n’agissez pas avec précipitation.

Oui, il est possible que la maison en question se vende et que vous ne puissiez plus décider de l’acheter. Mais au moins, vous ne vous morderez pas les doigts parce que vous avez fait un mauvais choix, qui plus est, représente un investissement important.

Des maisons à vendre, il y en a encore et encore, et de nouvelles s’ajoutent tous les jours. L’achat d’une propriété exige de la patience et de la rigueur. Vous devez trouver une maison qui correspond bien à vos critères, qui vous plaît beaucoup et où vous avez réellement envie d’habiter.

Si vous avez trouvé la perle rare, alors préparez une offre d’achat en bonne et due forme et surtout, ne négligez aucun détail.