Suite à la conclusion de la promesse d’achat, vous avez obtenu votre financement hypothécaire et démontré que vous êtes réellement en mesure d’acheter la propriété convoitée. Il ne vous reste maintenant qu’un pas à franchir avant le grand jour où vous deviendrez légalement propriétaire : il s’agit de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Si cela peut sembler bien simple, il faut cependant savoir qu’avant d’en arriver là, votre notaire doit effectuer un travail qui est en réalité assez complexe et surtout, très important. En effet, c’est au notaire que revient la tâche d’assurer que la transaction s’effectue selon les règles de l’art pour toutes les parties engagées, soit le vendeur, l’acheteur et l’institution prêteuse. Nous vous présentons ici toute l’information pertinente relative à ses fonctions et à vos interactions avec lui.
- Le rôle du notaire
- Les diverses tâches du notaire
- Les frais de notaire
- Choisir le bon notaire
Le rôle du notaire
Au Québec c’est la loi : toute transaction immobilière doit être scellée par un notaire. Simplement dit, un notaire est un officier public et un juriste ayant le pouvoir d’authentifier tout acte ou contrat en y apposant sa signature et son sceau. Dans une transaction immobilière, le notaire est responsable de superviser le transfert de la propriété de façon sécuritaire pour toutes les parties.
Les principales fonctions qu’il doit assumer incluent :
- s’assurer que les conditions de la promesse d’achat soient respectées
- préparer les documents requis
- voir à ce que le financement hypothécaire soit en règle
- assurer les transferts d’argent de façon sécuritaire
- superviser le transfert de propriété
- enregistrer le transfert conformément aux règles
- veiller aux intérêts de l’acheteur et du prêteur
- répondre aux interrogations des diverses parties
- donner des conseils juridiques lorsque nécessaire
- agir comme conciliateur en cas de litige
Les tâches du notaire
La supervision d’une transaction immobilière inclut diverses opérations que votre notaire se doit d’effectuer avec minutie, afin d’assumer son rôle de façon professionnelle. Toutes ces tâches ont pour but de protéger votre investissement ainsi que celui de votre créancier.
Une fois l’offre d’achat signée et devenue promesse, le courtier du vendeur achemine le document au notaire que vous aurez normalement eu le privilège de choisir en tant qu’acheteur. C’est à partir de ce moment que le notaire mandaté d’effectuer la transaction débute son travail, qui inclut les étapes ci-dessous.
L’examen des titres et documents
Afin de s’assurer que tout est en règle, le notaire se doit d’obtenir et de vérifier tous les documents nécessaires du vendeur. Outre la promesse d’achat signée, le vendeur ou son courtier devra lui fournir, s’il y a lieu : 
- les titres de propriété actuels
- les servitudes
- les actes hypothécaires
- un certificat de localisation à jour
- les plans cadastraux
- les relevés de taxes municipales et scolaires
- les copies de contrats de locations (chauffe-eau, etc.)
- les contrats de fourniture d’huile
- les copies des baux
- les déclarations de copropriété, etc.
Selon la nature de la propriété (copropriété divise, propriété neuve, agricole, culturelle, etc), il est possible que le notaire exige d’autres documents spécifiques. Ses vérifications lui permettent entre autres de déterminer si le vendeur est bel et bien le propriétaire de l’immeuble et possède le droit et la capacité de le vendre, ou si un conjoint ou d’autres personnes doivent également consentir à la transaction.
L’analyse des documents sert aussi à déterminer si la propriété est libre de droits ou de vices qui pourraient éventuellement affecter, limiter ou dévaluer votre droit de propriété. Cela, dans le but de vous assurer un titre de propriété incontestable.
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LE CERTIFICAT DE LOCALISATION Le certificat de localisation est un document essentiel à la conclusion d’une transaction immobilière. Préparé par un arpenteur-géomètre, il permet d’évaluer la situation et la condition actuelle d’un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre et aux divers lois et règlements pouvant l’affecter. En plus d’un plan détaillé situant l’immeuble et autres dépendances sur la propriété, un certificat de localisation comprend également un rapport où l’on retrouve :
Un certificat de localisation à jour fait référence à toutes les constructions existantes sur la propriétés (cabanon, verrière, clôtures, piscine, entrée pour le voitures, fosse septique, etc.). Le notaire utilise les informations contenues dans le certificat pour établir si le titre de propriété est valide et déterminer s’il y a un problème d’empiétement de la part du vendeur ou d’un voisin. Les notaires acceptent généralement un certificat de localisation de moins de cinq ans si le vendeur lui garantit qu’aucun changement n’a été apporté à la propriété. |
La correction des irrégularités
Dans le cas où le notaire découvre une irrégularité quelconque dans l’un des documents ou sur la propriété, il est de son devoir de vous en informer et de veiller à ce que les mesures nécessaires soient prises pour que celle-ci soit corrigée.
Des exemples d’irrégularité incluent :
- un empiètement dans une servitude ou sur une propriété voisine;
- des problèmes dans la chaîne des titres de propriétés;
- des problèmes de transmission successorale;
- le non-respect des lois ou règlements en vigueur (Code civil, zonage, Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, Loi sur la protection des bien culturels, etc.).
Dans un monde idéal, toute irrégularité devrait être corrigée avant la date fixée pour la signature de l’acte de vente. Il faut cependant savoir que des démarches administratives ou judiciaires (poursuivre un voisin pour empiètement), ou encore des travaux (démolition d’un garage ou d’une annexe empiétant chez le voisin), peuvent exiger des délais plus ou moins longs. Il faut faudra alors établir si vous souhaitez aller de l’avant malgré le fait que le problème n’est pas corrigé, ou encore, exiger du vendeur qu’il procède au correctif avant la conclusion de la transaction.
Dans le cas où le vendeur ne voudrait pas ou ne pourrait pas attendre que le problème soit réglé avant de vendre, il pourrait décider de se retirer de la transaction. Une autre solution qui s’offre à vous est de recourir à une assurance titres pour conclure la transaction dans les délais prévus, tout en vous protégeant des dommages potentiels que pourrait vous causer un problème de titres.
L’ASSURANCE TITRES DE PROPRIÉTÉUne assurance titres est une assurance de dommage qui garantit l’état des titres d’une propriété. Elle protège l’acheteur dans l’éventualité où un problème passé relié à une propriété qu’il a achetée lui causerait préjudice suite à la transaction. En tant qu’acheteur, vous n’êtes pas tenu d’acheter une assurance titres, mais celle-ci peut s’avérer très utile selon les circonstances. L’assurance titres couvre les problèmes décelés par le notaire et connus au moment de la signature de l’acte de vente, ainsi que ceux qui sont inconnus lors de la transaction. Parmi les irrégularités potentielles, on retrouve :
Attention, l’assurance titres ne règle pas tout pour autant ! L’assurance titres peut s’avérer particulièrement utile lorsque le notaire découvre un problème dans les titres ou le certificat de localisation, afin de permettre la conclusion de la transaction dans les délais prévus. Il vous faut cependant savoir que l’assurance titres n’est qu’une solution temporaire, puisqu’elle ne règle pas le problème sur votre titre de propriété. Votre assureur pourra bien négocier pour vous, ou payer pour les changements à apporter à votre propriété (en cas d’empiètement par exemple), les frais légaux et vos dommages, mais vous devrez néanmoins faire face au problème. Ainsi, avant de procéder à la signature de l’acte de vente malgré une irrégularité, assurez-vous d’être bien informé sur sa nature et les conséquences qui pourraient en découler. Sachez que même si un immeuble non-conforme ne vous cause aucun problème pendant que vous en êtes propriétaire, il pourrait en être autrement lorsque vous souhaiterez le vendre. En effet, un acheteur potentiel pourrait vous demander de baisser votre prix, de réaliser des travaux à vos frais ou de couvrir les frais de leur assurance titres. Combien coûte une assurance titre de propriété?Il en coûte normalement de 125 $ à 700 $ pour une assurance titre de propriété, selon :
La prime est payable en un seul versement. Il n’y a pas d’autres paiements ou remboursements à faire par la suite. L’assurance titre est valable pour toute la durée où vous serez propriétaire. Pour de plus amples informations sur l’assurance titres, consultez : https://www.avocat.qc.ca/juristes/iaassurancestitres.htm |
Le règlement des hypothèques
Parmi ses fonctions, le notaire doit s’occuper de régler les prêts hypothécaires sur la propriété, tant ceux du vendeur que de l’acheteur.
Le vendeur doit fournir au notaire les actes hypothécaires, afin que celui puisse établir quelles hypothèques devront être radiées. Le notaire contacte également les créanciers pour leur demander des états de compte afin de déterminer le montant des remboursements. Il se doit d’obtenir l’engagement du créancier à radier les charges existantes.
Votre institution financière fera parvenir à votre notaire un mandat avec les instructions à suivre pour la préparation de l’acte d’hypothèque (montant du prêt, amortissement, terme, taux d’intérêt, etc.). Votre notaire prendra connaissance du mandat et communiquera avec votre créancier au besoin, afin d’obtenir des directives supplémentaires.
L’acte hypothécaire contient notamment :
- le nom de l’emprunteur ou des emprunteurs
- le montant du prêt;
- les modalités et conditions (taux d’intérêt, terme, amortissement, remboursement anticipé, etc.);
- vos obligations pour maintenir la valeur de la propriété;
- vos obligations relatives aux taxes municipales et scolaires;
- l’assurance habitation minimale que vous devez obtenir pour couvrir votre prêt hypothécaire.
Une fois l’acte hypothécaire complété, le notaire vous rencontrera pour recevoir votre signature. Il vous expliquera alors l’acte d’hypothèque et vérifiera votre état civil et votre régime matrimonial pour s’assurer de votre identité. Vous devrez lui fournir les documents à l’appui.
Le notaire recevra ensuite la signature de votre institution financière. Il vérifiera son existence légale comme entreprise et son inscription aux registres appropriés.
Le notaire préparera l’acte d’hypothèque en minutes et publiera celles-ci au Registre foncier. Une fois l’acte publié, il vérifiera l’inscription et s’assurera de l’absence d’inscription indésirable qui pourrait affecter les droits de votre créancier. Il préparera ensuite un rapport sur les titre pour votre créanciers, ce qui lui permettra enfin de recevoir votre prêt hypothécaire.
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VOS DEUX RENCONTRES CHEZ LE NOTAIRE À moins que achetiez une propriété sans contracter un prêt hypothécaire, vous devrez vous présenter chez le notaire à deux reprises. La première rencontre prendra place lors de la signature de l’acte d’hypothèque. C’est à ce moment que le notaire vous expliquera l’acte comme tel, vérifiera votre identité et recevra votre signature. La deuxième rencontre se tiendra lors de la signature de l’acte de vente. Le vendeur sera alors également présent. Le notaire vous présentera les points importants de l’acte de vente, sur lesquels vous vous êtes normalement entendu avec le vendeur dans la promesse d’achat. Si les parties sont toutes deux d’accord avec le contenu de l’acte, le notaire recevra vos signatures. Vous devriez alors recevoir les clés de votre nouvelle propriété. C’est le notaire qui s’occupera de remettre au vendeur le montant du prix de vente, une fois qu’il aura publié les actes de vente et d’hypothèque et procédé à toutes les vérifications nécessaires. Le vendeur reçoit normalement son argent de 24 à 48 heures après la signature de l’acte de vente. Un délai minimal de deux jours est requis entre les deux rencontres (voir l’encadré sur les délais de traite pour plus de détails). Il faut également que l’acte hypothécaire sont indexé au Registre foncier avant l’acte de vente. |
La rédaction de l’acte de vente
L’acte de vente est le document qui rend officiel le transfert de propriété. C’est le notaire qui le rédige, en se basant sur la promesse d’achat que lui a fait parvenir le vendeur ou son courtier. On y retrouve notamment :
- l’identification des parties (le notaire aura vérifié votre état civil et régime matrimonial, ainsi que celui du vendeur)
- la désignation de la propriété
- le type de garantie (avec ou sans garantie légale)
- la date du transfert de droit de propriété
- la date de l’occupation
- les déclarations du vendeur
- le montant des droits de mutation immobilière
- l’ajustement des frais
Il relève du notaire de s’assurer que l’acte de vente reflète réellement la volonté de l’acheteur et du vendeur. Comme c’est un document légal qui se doit d’être rédigé avec un maximum de rigueur.
Les transferts de fonds
Votre notaire supervise toutes les transactions financières entre vous, le vendeur et les institutions financières concernées. Il veille à ce que tout soit fait dans les règles de l’art.
Il prépare l’état des répartitions, c’est-à-dire, l’ajustement des frais que le vendeur a payé d’avance et que vous devrez lui rembourser. Parmi ces frais on retrouve notamment les taxes municipales et scolaires, la taxe d’eau, les comptes d’électricité, d’huile ou de gaz naturel ou encore, les frais de copropriété ou les loyers déjà payés, s’il y a lieu.
Il obtient le décaissement du votre prêt après avoir transmis à votre créancier les documents nécessaires, dont un rapport sur les titres de propriété. Il dépose les sommes reçues dans un compte en fidéicommis. Le notaire vérifie votre preuve d’assurance et s’assure que votre créancier y est désigné comme bénéficiaire.
Il vous informe du montant précis que vous devez lui remettre pour compléter la transaction. Ce montant correspond au solde que vous devez sur le prix de vente (votre mise de fonds) et les répartitions. Il est impératif que le notaire ait en sa possession la totalité de la somme nécessaire à la transaction. Dépendamment des délais de compensation bancaire, il se peut que vous deviez remettre votre contribution au notaire plusieurs jours avant la transaction, pour vous assurer que l’argent sera disponible en date de la signature de l’acte de vente. Votre notaire déposera la somme dans son compte en fidéicommis et émettra un reçu. La Chambre des notaires assure un contrôle étroit sur les comptes de ses membres. Votre argent sera donc en sécurité jusqu’à la transaction finale.
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ATTENTION AUX DÉLAIS DE COMPENSATION Lorsqu’il sera temps d’établir une date pour la conclusion de la transaction chez le notaire, il vous faudra tenir compte des délais de compensation des effets bancaires. Dépendamment de la façon dont vous transférez au notaire le montant de votre mise de fonds, l’argent peut ne pas être immédiatement utilisable :
Rappelez-vous qu’au moment de la signature de l’acte de vente, le notaire doit avoir en main tout l’argent nécessaire à la transaction. |
Suite à la signature de l’acte de vente, le notaire émet les chèques nécessaires. Il rembourse notamment les créanciers hypothécaires du vendeurs et prépare les actes de quittance pour que la propriété soit libéré de toute hypothèque en dehors de la vôtre. Le vendeur recevra son argent seulement après que la vente et l’hypothèque aient été enregistrées au Bureau de la publicité des droits. Les délais varient normalement de 48 à 72 heures suite à la signature de l’acte de vente.
La signature de l’acte de vente
Enfin, lorsque le grand jour arrive, le notaire vous réunit, ainsi que le vendeur, à son cabinet et procède à la lecture de l’acte de vente en votre présence. Ce document respecte en fait les conditions déjà établies dans la promesse d’achat. Si vous ou le vendeur avez des interrogations, le notaire se doit d’y répondre en toute impartialité. Lorsque les deux parties sont d’accord avec le contenu de l’acte, elles procèdent à la signature du document.
Signer l’acte de vente vous engage à remettre au vendeur la somme totale du prix de vente de sa propriété, plus la somme des ajustements (taxes, etc.).
De son côté, le vendeur prend l’engagement de vous remettre sa propriété et les bien inclus dans la transaction au moment convenu et dans l’état où celle-ci se trouvait lorsque vous l’avez visitée. Il garantit également le droit de propriété, c’est-à-dire que la propriété est exempte de vices de titres et libre de tout droit, hypothèque ou autre. À moins qu’il en ait été convenu autrement, le vendeur s’engage à une garantie de qualité contre les vices cachés.
Normalement, suite à la signature de l’acte, les clés de la propriété vous seront remises et vous y aurez immédiatement accès, à moins bien sûr qu’une entente différente ait été prise entre vous et le vendeur.
La publication de l’acte de vente
Suite à la signature de l’acte de vente, le notaire enregistrera votre titre de propriété au Registre foncier du Québec en déposant l’acte de vente au bureau de la publicité des droits de votre circonscription foncière. La transaction devient ainsi publique, ce qui officialise votre titre de « propriétaire ». Cette étape permet également au notaire de s’assurer qu’il n’existe aucune entrée adverse, c’est-à-dire qu’aucun autre contrat n’a été publié (p. ex. une hypothèque légale) entre le moment de la signature de l’acte de vente et sa publication au Registre. Ce n’est qu’après cette vérification que le notaire remet l’argent de la vente au vendeur. Il déduit bien sûr d’abord toute hypothèque à radier et autres frais reliés à la vente (agent immobilier, arpenteur-géomètre, etc.).
La publication de l’avis d’adresse
Si plus d’un acheteur est impliqué dans transaction, le notaire publiera également un avis d’adresse au Registre foncier du Québec. Ce document contient les coordonnées de chacun des propriétaires de l’immeuble et leur assure que si l’un des propriétaires ne remplit pas ses obligations financières (non-paiements de l’hypothèque ou des taxes municipales ou scolaires), et qu’une action était exercée à son encontre, les autres propriétaires en seraient avisés par l’officier de la publicité des droits. Le ou les autres propriétaires pourraient ainsi acquitter la dette pour empêcher l’action.
La transmission et la conservation de documents
Le notaire transmet les copies conformes de tous les actes impliqués dans la transaction à toutes les parties concernées. Tous les originaux des actes seront indéfiniment conservés dans son greffe, même si celui-ci vient qu’à changer de propriétaire. Toutes les autres pièces seront conservées dans ses dossiers pour une période minimale de 10 ans.
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ATTENTION ! La copie de l’acte de vente que vous recevrez est une copie authentique. Elle constitue votre titre de propriété et sert à faire valoir vos droits en tant que propriétaire. Surtout, conservez-la précieusement ! |
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Quels sont les frais de notaire ?
Combien coûte un notaire pour une transaction immobilière ?
C’est normalement à l’acheteur que revient la note du notaire pour une transaction immobilière. Les notaires n’ont pas de tarifs obligatoires à respecter et fixent eux-mêmes leurs honoraires selon divers critères dont :
- la complexité du dossier à traiter
- le temps de traitement requis
- les frais de gestion et d’exploitation
- les débours (les frais de publications, les taxes, etc.)
- son expertise et expérience
- les exigences du créancier
Les tarifs pour une transaction immobilière régulière varient normalement entre 850 $ et 1 250 $. Cela vaut pour l’exécution d’une transaction immobilière régulière qui requiert autour d’une quinzaine d’heures de travail pour le notaire et son personnel. Par contre, si une situation particulièrement complexe ou problématique survient pendant l’examen des titres, ces délais peuvent rapidement s’allonger et les frais augmenter proportionnellement.
Ce qu’il faut savoir, c’est que le notaire n’empoche pas la somme totale qu’il exige pour conclure une transaction immobilière. En fait, la somme qu’il perçoit se divise en deux catégories, incluant les frais de transaction et les honoraires.
Les frais de transaction
Les frais de transaction correspondent à tous les montants que le notaire doit verser à des tiers afin de traiter le dossier et mener à bien la transaction. Parmi ceux-ci, on retrouve les dépenses suivantes :
- l’inscription des actes d’hypothèque et de vente au registre foncier
- la vérification du paiement des taxes scolaires et municipales
- la recherche de titres
- l’accès à la plateforme informatique des institutions financières
- l’inscription des avis d’adresse (s’il y a plus d’un acheteur)
- les frais de gestion de la comptabilité en fidéicommis
- les frais de messagerie
- les appels interurbains
Pour l’ensemble de ces frais, il faut normalement prévoir entre 450 $ et 500 $.
Voua achetez une propriété? Découvrez les autres frais à prévoir lors de l’achat de maison.
Les honoraires
Les honoraires du notaire servent à rémunérer son temps de travail ainsi que celui de son personnel. Ils couvrent toutes les tâches énumérées plus haut, incluant l’examen des titres, la préparation des actes d’hypothèque et de vente, ainsi que les rencontres pour la signature des actes. Si on soustrait les frais de transaction, un notaire perçoit environ entre 400 $ et 800 $ d’honoraires pour une transaction immobilière régulière.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Oui, il est possible de négocier le honoraires de votre notaire, puisque qu’il revient aux notaires d’établir eux-mêmes leurs tarifs. Le Code de déontologie des notaires établit toutefois que les tarifs se doivent d’être justes et raisonnables selon la complexité des dossiers, le temps et l’effort qui y sont consacrés, et l’expérience et l’expertise du notaire.
Il ne faut pas non plus oublier qu’avec leurs honoraires, les notaire doivent défrayer des salaires (au minimum celui d’une adjointe), des frais de bureau, des frais d’assurance professionnelle, etc. Ils peuvent peut-être abaisser légèrement leur tarif, mais pour offrir un service de qualité, il doivent prendre le temps de bien faire les choses. Mieux vaut donc vous assurer des services d’un notaire qualifié, plutôt que d’opter pour celui le moins cher. Après tout, l’achat d’une propriété constitue un investissement des plus importants, et le rôle de votre notaire est de protéger vos intérêts.
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LES FRAIS DE NOTAIRE DU VENDEUR Bien que vous devrez normalement, en tant qu’acheteur, assumer les frais du notaire pour votre achat immobilier, sachez que le vendeur aura également quelques débours probables de son côté. Parmi ceux-ci on retrouve les honoraires relatifs à la radiation des charges existantes (quittance et les frais de publication au Registre fonciers), les frais d’obtention des certificats de taxes, d’émission de chèque et de correction des titres, au besoin. Ces montants sont en surplus aux tarifs mentionnés plus haut. |
Comment choisir le bon notaire ?
Dans 99 % des cas, c’est à l’acheteur que revient le choix du notaire pour une transaction immobilière. Il peut s’avérer judicieux de choisir votre notaire avant la signature de la promesse d’achat, puisque celui-ci peut vous conseiller au besoin, particulièrement pour des questions juridiques qui sont au-delà des compétences d’un courtier immobilier.
Voici quelques points à considérer lorsque vous choisissez votre notaire.
Le notaire de votre choix est-il réellement notaire ?
Afin de pouvoir exercer sa profession au Québec, un notaire doit disposer d’un permis lui permettant de le faire. Il est donc important de vérifier à la Chambre des notaires du Québec si le notaire de choix y est reconnu comme tel. Vous pouvez également vérifier les antécédents du notaire pour voir si certaines plaintes ont été déposées contre lui, en consultant l’horaire des audiences et les décisions du Conseil de discipline de la Chambre des notaires. Ces mesures vous assureront que vous faites affaire avec un professionnel de confiance reconnu.
Choisissez un notaire dont l’expertise est l’immobilier
Même si en principe, tous les notaires ont les qualifications nécessaires pour toucher à tous les domaines, ils ont normalement un domaine de compétence en particulier (famille, immobilier, patrimoine, etc.). Pour votre transaction immobilière, mieux vaut sélectionner un notaire spécialisé dans le domaine. Il mettra toutes ses connaissances et compétences à votre service pour répondre efficacement à votre besoin et protéger vos intérêts.
Les qualités essentielles au notaire
Outre son droit légal de pratiquer et sa spécialisation, d’autres qualités sont essentielles pour que votre interaction avec votre notaire vous soit le plus bénéfique possible. Parmi ces qualités on retrouve les suivante.
La rigueur
Puisque votre notaire manipule des documents juridiques, il est particulièrement important qu’il prenne bien connaissance de tous les éléments d’information impliqués dans la transaction, fasse toutes les vérifications nécessaires et note tous en détails dans le dossier.
L’efficacité
Vous voulez un notaire qui fait non seulement son travail dans les règles de l’art, mais également dans les délais prescrits.
La disponibilité
Il peut être difficile pour vous de comprendre le jargon juridique relié à votre transaction. Il est donc important de trouver un notaire qui saura prendre le temps de vous expliquer les choses en des termes que vous pouvez comprendre, et de répondre à toutes vos questions.
La facilité de communication
Afin de bien pouvoir vous expliquer les choses avec des mots que vous comprendrez, votre notaire doit être un communicateur, voir un bon pédagogue. N’optez donc pas pour le notaire renfrogné ou incapable de vous regarder dans les yeux !
L’honnêteté
Un notaire se doit de faire part à son client de son incapacité à prendre un dossier ou des ses limitations. Il doit être transparent face à ses tarifs et bien expliquer quels seront tous les frais que vous aurez à défrayer avant la fin de son mandat.
La discrétion
Les notaires sont normalement tenus par le secret professionnel. Vous ne voulez surtout pas qu’on étale votre vie ou les détails de votre achat sur la place publique !
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