La propriété de biens est au cœur du fonctionnement de notre système. À différents degrés, tous les citoyens sont propriétaires de biens et d’objets qui forment leur patrimoine personnel. Alors que cette réalité est bien connue, celle qui entoure le droit des biens l’est un peu moins. En effet, très peu de propriétaires sont bien aux faits des droits que leur confère la propriété de leurs biens et des obligations qui leur sont rattachés.

Alors que cela n’est que d’une importance secondaire pour des biens de peu de valeur, la donne change lorsqu’on parle de la propriété de votre maison et de votre terrain! Ceux-ci ayant une valeur monétaire extraordinaire, vous voudrez à tout prix les protéger! C’est la raison pour laquelle vous devez être bien aux faits des différents droits et obligations qui se rattache à la propriété immobilière! Nous expliquons donc les principaux attributs du droit de propriété ainsi que les différents démembrements s’y rattachant!

Les quatre attributs du droit de propriété

La propriété d’un bien, qu’il soit immobilier ou mobilier, se compose de quatre attributs principaux. Ceux-ci dictent le niveau de pouvoir que la personne en possession du bien peut exercer sur le bien en question. Vous verrez plus loin que ces quatre attributs peuvent être démembrés et être conférés à des personnes différentes; c’est ce qu’on appelle les démembrements du droit de propriété.

Usus : L’usus d’un bien est le droit de faire usage d’un bien pleinement! La personne qui détient le bien ou qui en est le propriétaire peut donc l’exploiter, sans toutefois l’aliéner, le vendre ou le détruire.

Fructus : Le droit au fructus est le droit de récolter les fruits que produit un bien. L’exemple le plus concret qu’il soit possible de donner est la récolte de loyers provenant d’un immeuble locatif.

Abusus : Le droit d’abusus, quant à lui, est le droit d’aliéner et de disposer du bien dont on en est le propriétaire. Le bien en question peut donc être détruit, vendu, modifié ou autrement altéré au gré du propriétaire.

Accessio : Le droit d’accession se définit comme le droit de faire sien tout ce qui se greffe au bien. Ce droit s’applique autant aux biens mobiliers tels qu’une voiture ou à des biens immobiliers tels qu’un terrain. Simplement, c’est le droit de devenir propriétaire des autres biens qui se rattachent au bien dont on est couramment le propriétaire selon les règles du Code civil.

Ces quatre attributs du droit de propriété se rattachent à tous les types de biens et sont importants à connaître pour mesure l’étendue de vos droits. Toutefois ils sont d’autant plus essentiels à maîtriser lorsque vient le temps de parler des démembrements du droit de propriété. C’est ce que nous entamerons dans les prochaines sections!

Vous verrez qu’il s’agit de droits parfois complexes à saisir, et c’est pourquoi l’assistance d’un notaire en matière de révision d’actes de propriété est un investissement que vous ne regretterez jamais!

Servitude

Il y a fort à parier que vous avez déjà entendu le mot « servitude » à un moment donné dans votre vie. La raison est fort simple : presque toutes les propriétés sont grevées de servitudes quelconques. En effet, un exemple fort simple est la servitude de passage que tous les terrains du Québec confèrent automatiquement à Hydro-Québec pour effectuer les travaux nécessaires sur les installations électriques.

Cependant, un tel exemple ne nous rapproche pas de la définition réelle et claire de ce qu’est une servitude. La définition du Code civil du Québec, toutefois, fournit une définition plus adéquate :

De cette définition, il faut retenir du premier paragraphe de l’article que la servitude est une charge imposée à un terrain au bénéfice d’un propriétaire que celui de ce même fonds de terre. Le terme « charge » réfère à la destination ou l’utilisation de la servitude, c’est-à-dire, du type de servitude qui est grevée au terrain.

Les servitudes peuvent être de toutes sortes : passage, vue, non-construction, etc. C’est pourquoi le Code civil réfère à « des actes d’usage ». L’article parle également d’un fonds servant et d’un fonds dominant. Ce dernier est celui au bénéfice de qui la servitude est établie, alors que le premier est celui qui subit les inconvénients de la servitude.

Le propriétaire du fonds servant, toujours en vertu du même article, se doit de subir le droit d’exercice de la servitude sans contrevenir à ce droit. Cela signifie qu’il ne doit pas nuire au droit du propriétaire du fonds dominant. Cela peut se concrétiser par le fait de ne pas empêcher le passage sur son terrain du bénéficiaire de la servitude.

À l’inverse, le propriétaire du fonds dominant se doit, quant à lui, d’exercer son droit dans les limites de ce que la servitude lui confère. Par exemple, une servitude de passage octroyée pour accéder à un terrain donné ne confère pas le droit d’utiliser ce même chemin pour accéder à d’autres terrains connexes.

Maintenant que vous savez ce qu’est une servitude, vous vous demandez peut-être quels sont les façons d’en créer une? Voici donc les quatre façons en bref : 

• Création par contrat : Un propriétaire ayant la capacité juridique de contracter peut établir une servitude. Cet acte servira de preuve d’existence et à des fins de preuve, il devra être enregistré au Registre foncier de la circonscription donnée.
• Création par testament : De la même façon qu’avec un contrat, un propriétaire peut prévoit la création d’une servitude par voie testamentaire. Cela servira, encore une fois, d’acte constitutif d’une servitude.
• Par destination du propriétaire : Ce mode d’établissement est particulier. Il est utilisé par un propriétaire de deux fonds de terre contigus ou d’un seul fonds de terre qui prévoit scinder son lot en deux. Ce même propriétaire prévoira, avant la séparation des lots ou le changement de propriétés d’un des deux lots, qu’une servitude sera grevée à un fonds de terre au bénéfice d’un autre.
• Par effet de la loi : La servitude par effet de la loi réfère d’abord aux services publics nécessitant l’accès aux terrains privés (Hydro-Québec, principalement). Toutefois, ce mode d’établissement réfère aussi aux terrains enclavés, c’est-à-dire, ceux qui n’ont pas d’accès à la voie publique. La loi prévoit donc que ce propriétaire enclavé à un droit de passage sur le terrain du voisin qui lui permet d’accéder à la voie publique, créant ainsi une servitude par effet de la loi.

Comment s’éteint la servitude? Les servitudes sont des droits envahissants. Qui aurait cru que la loi permettrait à votre voisin de circuler sur votre terrain si allègrement n’est-ce pas? Même si ces droits ont un caractère pour le moins permanent, il existe tout de même des façons de les éteindre!

• Réunion: Tel que le spécifie le Code civil du Québec, la servitude doit être au profit du propriétaire du fonds dominant et subi par un propriétaire différent sur le fonds servant. Ainsi, si la même personne vient à posséder les qualités de propriétaire de fonds servant et dominant, la servitude s’éteint.
• Rachat: Il s’agit ici d’une façon pour le fonds servant de racheter le droit que confère la servitude du propriétaire du fonds dominant lorsque les inconvénients encourus sont hors de proportion avec l’utilisation qui est faite du terrain. Les deux propriétaires peuvent s’entendre à l’amiable pour éteindre la servitude moyennant compensation ou encore s’adresser au tribunal pour que celui-ci accorde le rachat et fixe l’indemnité par la même occasion.
• Non-usage: Ce mode d’extinction a évidemment un délai y étant rattaché et il dure exactement 10 ans! De plus, la jurisprudence est extrêmement sévère à l’égard de ce mode d’extinction en ce sens qu’une seule utilisation dans ce délai de 10 ans suffira pour dire que le droit conféré par la servitude persiste. Ainsi, à toutes les fois qu’un propriétaire exerce son droit de passage, vous repartez le compteur à zéro.
• Renonciation: Rien de plus simple, propriétaire du fonds dominant accepte de renoncer à la servitude. Cela se fait par écrit et s’enregistre au Registre foncier afin d’être publié.
• Expropriation: L’expropriation est une opération rare qui n’arrive que lorsque le gouvernement n’a d’autre choix que de déloger les propriétaires pour le meilleur intérêt du public. Pour cette raison, l’expropriation du propriétaire du fonds servant a pour effet de mettre un terme à la servitude.
• Terme: Les servitudes sans terme sont viagères, mais celles qui ont une durée de vie prévue se terminent lorsque ce délai est atteint. Toutefois, rien n’oblige de prévoir une durée de vie à une servitude.

Pourquoi faut-il vérifier la présence de servitudes au moment de l’achat d’une propriété? Parce que les servitudes sont rattachées au fonds de terre (terrain) et non pas au propriétaire de celui-ci. Alors, peu importe qui a la propriété du terrain, la servitude survit par-delà la vente et le changement de propriétaire.

Donc, pour répondre à la question, il est important de vérifier adéquatement le titre de propriété avant l’achat afin de vérifier la présence de servitudes grevées au terrain!

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle bien des futurs propriétaires passent chez le notaire avant de conclure une vente; vous ne voulez pas vous retrouver avec une servitude de droit de passage qui vous forcera à endurer un voisin énervant pendant les dix prochaines années!

Usufruit

Vous froncez peut-être déjà les sourcils à entendre le mot « usufruit » et personne ne peut vous blâmer. Peu de gens en dehors du monde du droit ont déjà entendu ce terme, et encore moins sont familiers avec ce qu’il engendre. Restez des nôtres, car le tout est sur le point de devenir très clair en peu de temps!

Vous souvenez des quatre démembrements de la propriété : Usus, fructus, abusus, accessio? C’est ici qu’ils entrent en jeu! L’usufruit est en fait un démembrement de ces quatre attributs de la propriété pour les remettre entre les mains de deux personnes différentes : L’usufruitier et le nu-propriétaire.

L’usufruitier est la personne qui reçoit l’usus et le fructus d’un bien. Cela signifie qu’il a le droit de l’utiliser et de garder les fruits que produit le bien. Dans un cas concret, l’usufruitier d’un verger peut se servir des arbres à pommes (usus) et gardes les pommes que le verger produit (fructus). Sinon, pour sortir des analogies fruitières, l’usufruitier d’un immeuble à logement peut louer ce dernier (usus) et conserver les loyers que cela lui octroie (fructus).

L’usufruitier a également certaines obligations avant, durant et après l’usufruit. Avant d’agir à titre d’usufruitier, ce dernier doit faire un inventaire des biens inclus dans l’usufruit, à moins que le propriétaire ne l’en dispense. Durant l’usufruit, l’usufruitier a aussi le devoir de conserver le bien, de ne pas l’aliéner et de l’utiliser selon sa destination. Ainsi, l’usufruitier d’une maison résidentielle ne pourrait pas la louer, car cela irait à l’encontre de la destination de la maison. Finalement, à la fin de l’usufruit, l’usufruitier a l’obligation de remettre le bien dans le même état qu’il l’a reçu.

Le nu-propriétaire, d’un autre côté, est celui qui conserve les attributs de l’abusus et de l’accessio. Cela signifie qu’il garde le droit d’aliéner le bien et de faire sien tout ce qui s’y greffe, y compris ce qui vient s’ajouter au courant de l’usufruit. Toutefois, le nu-propriétaire, bien que le bien lui revienne à la fin de l’usufruit, n’a aucun droit d’utilisation du bien durant la période d’usufruit. Toutefois, le nu-propriétaire est en quelque sorte un aimant juridique en ce sens que l’usus et le fructus lui reviendront toujours à la fin de l’usufruit.

Parlant de fin d’usufruit, comment est-il possible de mettre fin à un tel droit réel? L’usufruit qui n’a pas de terme est considéré comme étant viager, ce qui signifie qu’il dure toute la vie de l’usufruitier et s’éteint avec lui. Il est cependant possible de prévoir une durée à cet usufruit afin que ce droit prenne fin en temps voulu.

L’usufruit est-il réellement un droit utile qu’on voit en pratique? Au niveau de l’utilité, il est difficile d’enlever cet aspect à l’usufruit! Il serait toutefois faux de dire qu’on le voit couramment.

Sa principale utilisation de fait au niveau testamentaire, surtout lorsque les relations familiales sont complexes! Pour illustrer nos propos, un défunt pourrait léguer l’usufruit de sa maison à sa conjointe (qui n’est pas la mère de ses enfants) et la nue-propriété de cette maison à ses enfants. Ainsi, la conjointe pourra continuer d’habiter la maison, mais, à son décès ou à l’échéance de l’usufruit, ce sont les enfants qui deviendront propriétaires en bonne et due forme.

L’usufruit est un droit qui se met difficilement en place sans assistance légale. En effet, il s’agit d’un droit plutôt abstrait pour la plupart des propriétaires et c’est pourquoi vous devriez absolument confier la rédaction de son acte constitutif à un notaire!

Emphytéose

Pour en finir avec les principaux droits réels, nous vous présentons l’emphytéose! Si vous croyiez que l’usufruit était inusité et difficile à imaginer, attendez de voir l’emphytéose! Ce démembrement de la propriété est celui qui confère le plus de droits!

Ce que cet article du Code civil prévoit, c’est que le propriétaire d’un bien confère tous les attributs du droit de propriété (usus, fructus, abusus, accession) à une autre personne, mais pour une durée limitée. Cette même personne a donc une seule obligation autre que de remettre le bien : effectuer des améliorations sur ce même bien.

Sur un fonds de terre, cela prend presque toujours la forme de constructions faisant augmenter la valeur du terrain. De plus, à la fin de l’emphytéose, le propriétaire reprend tout ce qui se trouve sur le terrain en vertu de son droit d’accession.

Il est toutefois possible, par le biais d’un acte constitutif, de limiter les droits de l’emphytéote ou, du moins, de prévoir des garanties protégeant le droit du propriétaire. Celui-ci a d’ailleurs le droit de récupérer son bien dans un bon état et c’est pourquoi l’emphytéote peut être déchu (révoqué de son droit) s’il ne respecte pas ses obligations légales.

Au niveau de la durée de l’emphytéose, celle-ci doit avoir une longévité minimale de 10 ans, sans toutefois dépasser le seuil de 100 ans. Si un acte constitutif d’emphytéose est mis en place en excédant la limite de 100 ans, la loi prévoit que le contrat tient toujours, mais que l’emphytéose est réduite à cette durée.

Dans tous les cas, vos chances de mettre en place une emphytéose de votre vivant sont minces! Cependant, vos chances de croiser le chemin d’un tel droit lors d’une transaction immobilière sont bien plus élevées.

Si vous êtes au milieu de ce genre de transaction, informez-vous auprès de votre notaire si vous avez affaire avec un véritable propriétaire ou avec un emphytéote! Cela est surtout important si l’emphytéose arrive à terme!

Demandez l’aide d’un notaire pour tous les droits réels rattachés à votre propriété!

Les droits réels expliqués ci-haut sont rattachés à un grand nombre propriétés et sont au cœur d’un important nombre de transactions immobilières. De ce fait, il est important de solliciter une aide légale pour assurer une démarche sans anicroche. C’est là que les services d’un notaire trouvent toute leur pertinence!

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