L’achat d’une propriété est une aventure excitante. Cela est encore plus vrai lorsque vous faites l’acquisition d’un terrain en milieu rural ou forestier avec l’intention d’y bâtir votre futur havre de paix. Ceci dit, votre rêve peut rapidement frapper un mur si les règlements municipaux vous mettent des bâtons dans les roues en raison des limites de zonage.

Que ce soit en raison d’un zonage forestier, agricultural ou en raison des règlements municipaux, un projet de construction peut rapidement tomber dans un cul-de-sac si vous n’effectuez pas les vérifications diligentes nécessaires avant d’acheter la propriété.

Le notaire est justement là pour vous aider à effectuer certaines vérifications diligentes à ce sujet avant que vous n’ailliez de l’avant avec l’achat de votre propriété! Voici ce que vous devez savoir sur le sujet des droits acquis, du zonage et des règlements municipaux!

Pourquoi devez-vous porter attention aux droits acquis avant d’acheter une propriété?

Tout simplement parce qu’en raison des lois sur le zonage et en vertu des règlements municipaux, il se pourrait que vous ne puissiez pas construire votre projet sur le terrain convoité! En effet, les zonages agricoles et forestiers restreignent les possibilités de construction.

Cependant, certains droits acquis par le vendeur et les propriétaires précédents du fonds peuvent vous permettre d’obtenir certaines dérogations et exceptions, à condition de les connaître. De plus, en l’absence de droits acquis, vous pourriez être tenu d’apporter des modifications à votre propriété si vous contrevenez aux règlements.

Comment le notaire peut-il vous aider en matière de droits acquis? Étant un juriste d’expérience, le notaire peut faire les recherches nécessaires dans les lois sur la protection du territoire agricole et forestier afin de vous donner l’heure juste quant à la réalisabilité de votre projet.

Dans certains cas, le notaire peut même vous aider à présenter certaines demandes de dérogation! En effet, si votre vendeur dispose d’un droit acquis non encore reconnu, le notaire pourra vous aider à présenter les demandes de dérogation aux autorités compétentes en la matière.

Droits acquis et zonages agricoles : tout ce que vous devez savoir!

La Loi sur la protection du territoire agricole impose plusieurs restrictions au Québec! Il y a déjà plusieurs décennies que cette loi a été instaurée afin de limiter les constructions sur des terres fertiles et propices aux développent agricoles.

C’est la Commission de protection du territoire agricole qui maintient le contrôle sur l’application de cette loi et d’ailleurs, cette loi a priorité sur toutes les autres lois dans son champ de compétence, y compris le Code civil! Il n’est donc pas évident d’obtenir une permission spéciale ou encore une dérogation en la matière.

Le zonage forestier est lui aussi encadré par la Loi sur la protection du territoire agricole! Ce faisant, les limitations au niveau de la construction sont également nombreuses sur un terrain boisé dans une telle zone!

Il se peut d’ailleurs que la construction soit possible sur le terrain convoité, mais qu’elle soit assujettie à des limitations de grandeur, à un type de solage spécifique ou à un usage spécifique. Dans tous les cas, il faut s’adresser à la Commission pour obtenir l’autorisation de ses construire en zone agricole. Voici quelques exemples de restrictions en zone agricole

-Interdiction de diviser des lots contigus

-Interdiction de couper des érables

-Interdiction d’utiliser le terrain à des fins autres qu’agricoles

-Interdiction de prélever le sol arabe

-L’obligation d’être résident québécois pour acquérir la terre.

Le notaire sera toutefois bien placé pour vous informer des possibilités de construction ou d’exploitation de la terre convoitée, tout en respectant la Loi sur la protection du territoire agricole.

D’ailleurs, le notaire peut vous aider à présenter différentes demandes d’autorisation auprès de la Commission de protection du territoire agricole.

Règlements d’urbanisme d’autres sources de problèmes pour une construction!

Le zonage agricole est certainement un aspect important à analyser avant d’acheter une propriété ou un terrain, mais les règlements d’urbanisme le sont tout autant! En effet, ces règlements sont propres à chaque municipalité et sont donc susceptibles de varier énormément.

Voici quelques-uns des aspects sur lesquels les municipalités peuvent validement règlementer et imposer des limitations!

Dimension minimale/maximale de la maison envisagée

Intégration architecturale de la maison à construire

Obligation de gérer les eaux pluviales

Type de fosse septique/puit artésien

Matériaux de revêtement

La liste peut être encore plus longue dans certaines municipalités! Bien que vous puissiez aire vos démarches par vous-mêmes, le notaire étant spécialisé en droit immobilier et municipal, celui-ci sera mieux placé pour vous expliquer clairement les possibilités offertes en matière de construction.

La municipalité vient de changer ses règlements et vous demande de vous conformer? Encore une fois, le notaire pourra vous indiquer l’étendue des droits que vous possédez, si tel est le cas.

Le vendeur est-il tenu de vous informer des règlements et limitations municipales?

Maintenant que vous savez que la construction n’est pas permise sur toutes les terres et tous les terrains, la question se pose à savoir si le vendeur d’un tel fonds a l’obligation de vous en informer? La réponse est que le vendeur n’a pas l’obligation de vous informer de tous les règlements municipaux ni des limitations d’ordre public!

Il est donc de votre responsabilité de vous informer préalablement à la conclusion de la transaction. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle nous vous encourageons à consulter un notaire qui saura effectuer les recherches pour vous au niveau de la règlementation municipale et des lois provinciales.

Cependant, si ce même vendeur vous vend une propriété et que celle-ci viole l’une de ces limitations d’ordre public, il est tenu de vous en informer! Un exemple serait l’exploitation d’un commerce ou d’une industrie sur un terrain non zoné à cet effet.

Qu’arrive-t-il si le vendeur manque à cette obligation? Plusieurs solutions pourront s’offrir au vendeur, lesquelles seront dictées par les circonstances et par la gravité de la contravention. La diminution du prix ou encore l’annulation pure et simple de la vente sont quelques-uns des remèdes possibles.

Pour éviter un tel scénario, mieux vaut engager un notaire qui informera chacune des parties à la transaction!

Consultez un notaire pour en apprendre davantage sur les droits acquis avant d’acheter!

Les notaires sont spécialisés en matière d’acquisition immobilière, en plus de posséder de vastes connaissances concernant les règlements municipaux, les lois sur l’agriculture ainsi que sur l’industrie forestière. Ils sont donc de précieux conseillers pour l’achat d’une propriété en milieu rural afin de vous assurer que votre projet soit bel et bien réalisable.

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