S’il y a un domaine où les demandes et les besoins ne pourront pas disparaître, à moins qu’il y ait un changement extraordinaire sur notre planète, ce sont les transactions (achat ou vente) immobilières. En effet, on aura toujours besoin de se trouver un toit à mettre au-dessus de sa tête tandis que les autres usages des bâtiments comme l’usage commercial ou encore l’usage administratif ont encore de l’avenir.

Les questions sont nombreuses quand il s’agit d’envisager de faire l’acquisition de son chez soi. Comment sera-t-il? Sera-t-il question d’acheter une maison ou plutôt d’acquérir un condo? Et s’agira-t-il ou non d’une copropriété? Tout est question de choix et de goût personnels, mais l’essentiel est toujours de bien comprendre où on met les pieds.

Copropriété divise ou indivise au Québec?

Si certaines personnes ne peuvent envisager de vivre en copropriété, quel que soit le stade où elles en sont dans leurs vies, d’autres en revanche, ne peuvent s’imaginer autrement qu’en vivant en copropriété ou en étant copropriétaires. Mais qu’est-ce que la copropriété?

Comme son nom l’indique, quand il s’agit de copropriété, on note l’existence d’un immeuble pour lequel il y a plusieurs personnes qui détiennent le droit de propriété. Cependant, il faut comprendre qu’il y a deux types distincts de copropriété : la copropriété divise et la copropriété indivise.

Dans le cas d’une copropriété divise, l’immeuble en question fait l’objet d’une division légale qui est effectué par un arpenteur-géomètre, d’où l’existence de parties privatives et de parties communes. Comme ce terme l’indique, les parties privatives sont celles qui appartiennent exclusivement à chacun des copropriétaires. Ce sont les parties faisant office de logements ou d’appartements.

Quant aux parties communes, elles appartiennent à tous les copropriétaires et c’est dans la déclaration de copropriété qu’est déterminé le pourcentage ou la quote-part de chaque copropriétaire quant au droit de propriété sur celles-ci.

Les parties communes sont notamment les corridors, les ascenseurs ou encore la cage d’escalier… Pour ce qui est de notre cas, les immeubles divisés en condos constituent l’exemple le plus connu en ce qui concerne la copropriété divise.

La déclaration de copropriété est d’une haute importance en ce sens qu’il s’agit du document juridique qui régit les rapports entre les copropriétaires et les administrateurs en ce qui concerne l’immeuble faisant l’objet d’une copropriété.

Ainsi, à titre d’exemple, une déclaration de copropriété peut notamment indiquer, malgré le principe de la copropriété divise quant aux parties communes, que les aires de parcage et les espaces de rangement sont des parties privatives.

Dans le cas d’une copropriété indivise, l’immeuble n’est pas divisé légalement en fractions. Ce qui veut dire qu’il n’y a aucun droit de propriété exclusif sur une quelconque partie de celui-ci puisque les copropriétaires détiennent ensemble un droit de propriété sur l’ensemble de l’immeuble.

De ce fait, la copropriété indivise ne donne aucunement lieu à des parties communes, car chaque indivisaire (copropriétaire indivis) est propriétaire d’un pourcentage de l’ensemble de l’immeuble faisant l’objet d’un tel type de copropriété.

Ainsi, aucun des indivisaires ne peut affirmer qu’il a un droit de propriété exclusif sur une telle ou telle partie de l’immeuble, ce qui lui donnerait le droit d’en jouir de façon exclusive. Par contre, il convient de noter que c’est dans la convention de copropriété qu’il faut préciser quelle partie de l’immeuble est attribuée à chaque indivisaire à usage de logement.

À titre d’exemple, un couple peut acheter un immeuble ensemble et en devenir les copropriétaires. À cet effet, les parts présumées des deux conjoints sont de 50% de l’immeuble chacun. Cependant, il est possible qu’ils établissent un contrat d’achat qui indique des parts différentes pour chacun d’eux.

Un notaire immobilier au Québec pour encadrer la copropriété

Pour comprendre ce que peut impliquer le type de copropriété pour la suite, notamment quand il est question de transactions immobilières, vous pouvez poser toutes vos questions à votre notaire immobilier.

Il pourra notamment vous aider à comprendre à quel point le marché immobilier, pour des immeubles en copropriété divise et d’autres en copropriété indivise, peut être différent. Dans le cas d’un immeuble en copropriété indivise, chaque indivisaire détient un pourcentage du droit de propriété.

Au cas où l’un des indivisaires désirerait revendre son pourcentage, l’acheteur potentiel peut avoir du mal à obtenir un financement hypothécaire. En effet, la majorité des institutions financières réclameront une convention d’indivision qui précisera nettement les relations entre les indivisaires.

De ce fait, cette convention d’indivision doit indiquer de façon précise les droits et les obligations de chacun pour éviter que des conflits n’aient lieu entre les indivisaires par la suite. De même, elle doit être obligatoirement signée entre les indivisaires et publiée au bureau des publicités des droits.

Néanmoins, il convient de souligner que l’existence d’une convention d’indivision n’est pas exigée par la loi pour permettre qu’une copropriété indivise existe. De ce fait, il existe, bel et bien, sur le marché, des immeubles qui ne font pas l’objet d’une convention d’indivision et cela ne va nullement à l’encontre de la loi.

Cette situation, pourtant, peut représenter un problème en cas de souhait de revendre son pourcentage, de la part d’un des indivisaires car, comme nous l’avons souligné un peu plus tôt, le futur acquéreur peut rencontrer des difficultés pour se voir accorder son financement hypothécaire.

Contrairement aux immeubles en copropriété indivise, les transactions immobilières s’avèrent un peu plus faciles pour ceux en copropriété divise. En effet, rappelons-le, chaque copropriété est propriétaire exclusif de sa partie privative et s’il a envie de vendre ou de refinancer celle-ci, cela ne concerne que lui et ne concerne nullement ses voisins qui sont les autres copropriétaires.

Votre notaire immobilier, qu’il soit à Québec, Montréal ou ailleurs en province, peut également vous expliquer les différences majeures lorsqu’il est question de faire louer un immeuble en copropriété indivise et un en copropriété divise. Dans le cas d’une copropriété indivise, la prise de décision relative à une telle situation va dépendre en premier de l’existence ou non d’une convention d’indivision.

Au cas où l’immeuble fait l’objet d’une convention d’indivision, on doit se référer à ce qui est stipulé dans celle-ci pour ce qui est de la location. L’intervention des autres indivisaires peut également être nécessaire, notamment pour la signature du bail. En cas d’inexistence d’une convention d’indivision, on doit se référer à ce qui est stipulé par les règles du Code civil en ce qui concerne la location de la part de l’indivisaire.

Dans le cas d’une location d’un immeuble en copropriété divise, chaque copropriétaire est libre de mettre à louer ou non sa partie privative puisqu’il en détient le droit exclusif de propriété sur celle-ci. Néanmoins, il est toujours judicieux de toujours jeter un œil sur les règles de copropriétés.

En effet, la convention peut stipuler qu’il existe une limitation du droit à la location. Également, il est très courant qu’elle exige que le copropriétaire désirant faire louer sa partie privative fournisse une copie de ces règles au locataire afin que celles-ci soient opposables à ce dernier.

Déclaration de copropriété au Québec : pourquoi un notaire?

Si la loi n’exige pas l’existence d’une convention d’indivision pour permettre à une copropriété indivise d’exister, il n’en est pas ainsi en ce qui concerne la copropriété divise. En effet, la déclaration de copropriété divise est un document juridique qui régit la copropriété divise.

Stipulant les règles essentielles à la vie en copropriété, la déclaration de copropriété permet notamment d’éviter que des situations conflictuelles ne surgissent entre les copropriétaires dans le futur. Ainsi, ce document juridique régit les rapports entre les copropriétaires, mais aussi les administrateurs en ce qui concerne de l’immeuble.

Il s’agit d’un document qui doit être obligatoirement notarié, exigeant ainsi l’intervention d’un notaire, de préférence expérimenté et qualifié, comprenant trois parties distinctes dont l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble ainsi que l’état descriptif des fractions.

L’acte constitutif de copropriété détermine la quote-part, c’est-à-dire la valeur relative de chaque fraction de l’immeuble. Également, c’est dans l’acte constitutif qu’est indiquée la composition des parties privatives et des parties communes.

En se basant sur la quote-part, l’acte constitutif définit également le nombre de voix associées à chaque fraction, mais également sa contribution aux charges communes de l’immeuble et au fonds de prévoyance obligatoire pour les importantes réparations des parties communes.

Tout comme la contribution au fonds de prévoyance obligatoire, d’autres notions additionnelles, notamment la notion de perte importante qui concerne les modalités de gestion des sinistres, figurent dans l’acte constitutif.

Il est à noter que c’est dans l’acte constitutif que figure l’usage auquel les copropriétaires peuvent destiner l’immeuble ainsi que l’usage des parties privatives et des parties communes. De même, c’est dans l’acte constitutif que sont précisés les pouvoirs et les devoirs respectifs du conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires.

Le règlement de l’immeuble comporte des règles pratiques qui concernent la vie quotidienne en copropriété. Ainsi, il comporte les règles associées à la jouissance, à la destination ainsi qu’à l’entretien des parties privatives et des parties communes de l’immeuble. À cet effet, il peut, par exemple, indiquer qu’il n’est pas autorisé de fumer dans l’immeuble.

Si la destination de l’immeuble est déjà abordée dans l’acte constitutif, ces règles de jouissance dans le règlement de l’immeuble qu’est la deuxième partie de la déclaration de copropriété y sont nettement plus précises.

Elles mettent notamment en exergue les droits de chaque copropriétaire quant à la jouissance des parties communes en indiquant la liberté ou les limitations à l’utilisation et l’organisation des lieux, des infrastructures et des objets desquels le syndicat est responsable.

De même, elles indiquent les modalités et les normes qui sont relatives à l’entretien à la conservation de ces mêmes lieux, infrastructures et objets en précisant la procédure de cotisation et de perception des charges pour les parties communes ainsi que la participation au fonds de prévoyance.

En outre, le règlement de l’immeuble inclut les règles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété, évoquant principalement les modalités concernant les deux organes du syndicat dont l’assemblée des copropriétaires et le conseil d’administration. On notera notamment la composition du conseil d’administration et les termes de références pour l’administrateur, les pouvoirs et obligations de chacun ou encore les modalités concernant les réunions.

L’état descriptif des fractions constitue la troisième partie de la déclaration de copropriété et est purement descriptif. Il fait état de la désignation cadastrale de chaque partie privative et des parties communes en vertu de l’article 1055 du Code civil du Québec, ce qui garantit la publication de la déclaration de copropriété et ainsi l’existence légale de la copropriété divise.

De même, il fait état d’une description des droits réels attachés à l’immeuble ou existant en sa faveur, outre les hypothèques et les sûretés additionnelles s’y grevant, en vertu également de l’article 1055 du Code civil du Québec.

Déclaration de copropriété divise : trouvez un notaire facilement grâce à ce site

Comme nous l’avons déjà noté plusieurs fois, la déclaration de copropriété est une condition impérative quant à l’existence légale de la copropriété indivise. Il s’agit d’un document juridique qui doit être obligatoirement notarié pour être valide, ce qui implique de faire appel à un notaire.

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