Pour un projet d’achat d’une maison, il est essentiel de trouver un notaire qui sera en mesure de vous conseiller, mais aussi de vous assister. Plusieurs tâches incombent au notaire lorsqu’il est question de transactions immobilières et l’examen de la chaîne des titres de la propriété en fait partie.

Examen des titres pour transactions immobilières avec un notaire

En effet, le notaire va vérifier si la propriété en question est réellement celle du vendeur avec lequel vous désirez faire affaire. Également, le notaire est tenu de vérifier si ce vendeur est en droit de procéder à la vente et s’il en a la capacité ou encore si d’autres personnes, à savoir notamment son conjoint, doivent consentir à la vente. Cela lui permet d’assurer à l’acheteur de jouir d’un titre de propriété incontestable.

De même, l’examen des titres effectué par le notaire, une tâche qui demande un temps important pour différentes recherches, permet de savoir si, oui ou non, des charges ou droits réels auront à peser sur le droit de propriété de manière ou d’une autre comme c’est le cas d’un hypothèque immobilière, d’une saisie ou encore d’un jugement…

Ainsi, il est question, pour le notaire, de vérifier les ventes successives dont a déjà fait l’objet la propriété. Pour ce faire, le notaire a l’obligation de remonter à au moins 30 ans en arrière afin de s’assurer qu’à chaque vente il y a effectivement eu transfert intégral du droit de propriété du vendeur vers l’acheteur, ce qui rejoint ce que nous avons souligné plus haut, comme quoi il est question d’assurer à l’acheteur un titre de propriété incontestable.

Recherche et examen de titres

Deux conditions prévalent concernant les promesses de vente dont la satisfaction de l’acquéreur à la suite de la propriété ainsi que l’obtention du financement hypothécaire. Une fois ces deux conditions sont remplies, l’agent immobilier inscripteur procède au montage du dossier et le fait parvenir chez le notaire.

Comme nous l’avons déjà mentionné un peu plus haut, le notaire est dans l’obligation de remonter à au moins 30 ans pour ses recherches en consultant notamment l’index aux immeubles. Dans le cadre de l’examen de ces documents, le notaire doit lire tous les actes de vente dont a fait l’objet la propriété en question et qui ont déjà été publiés sur le lot cadastral.

Il procède également à la lecture d’autres actes comme ceux de cession, la déclaration de copropriété et autres. Ce faisant, il s’assure qu’il s’agit réellement du propriétaire, mais il vérifie également tout ce qui peut peser sur le droit de propriété comme nous l’avons déjà vu auparavant; dont notamment les charges hypothécaires et les créances.

À part les titres de propriété immobiliers, lors des transactions immobilières, le notaire vérifie également le certificat de localisation à jour en collaboration avec un arpenteur-géomètre accrédité qui se déplace sur terrain et qui est l’émetteur dudit certificat. À l’aide du plan, le notaire vérifie la situation de la propriété sur le lot, ce dernier incluant le terrain ainsi que la bâtisse.

En vérifiant le certificat de localisation, le notaire, en collaboration avec l’arpenteur-géomètre, vérifie les dimensions du terrain pour s’assurer que celles-ci sont exactes. Également, il s’enquiert des servitudes qui grèvent la propriété et vérifie diverses situations d’empiétement comme une propriété d’un voisin qui empiète sur le terrain de l’acquéreur ou les fondations de la propriété à acquérir qui empiète chez un voisin…

De même il est question de vérifier que la construction de tout ce que comporte le lot s’est faite en se conformant aux règlements municipaux et aux lois applicables en matière de zonage. Il convient d’indiquer que d’autres éléments peuvent être vérifiés dans le cadre d’un examen de titres. Ainsi, le notaire vérifie tout ce qui a été mentionné par l’arpenteur-géomètre.

Analyse de la promesse d’achat

Le dossier remis au notaire et qui a été monté par l’agent immobilier inscripteur comprend toujours la promesse d’achat, celle-ci indiquant, entre autres, le prix d’achat. Il s’agit d’un document qu’on peut considérer comme un avant-contrat, car il précède l’acte de vente.

À partir du moment où il y a apposition de signatures des parties, il s’agit d’un contrat légal, celui-ci contenant tous les éléments inhérents à l’entente entre les parties et déterminant ainsi les termes de cette entente. Une promesse d’achat constitue un engagement que prend l’acheteur quant à la signature de l’acte de vente.

Ainsi, il est important de consulter le notaire avant toute signature. Il est à noter que le notaire est également habilité à rédiger une promesse de vente et qu’il est également à même d’analyser et de vérifier celle-ci pour déterminer notamment qu’elle contient toutes les clauses appropriées et que celles-ci sont aussi claires que précises.

Outre la vérification de la promesse de vente, l’aide du notaire est également précieuse en ce sens qu’il a les compétences nécessaires pour expliquer à l’acquéreur tout ce que cette promesse d’achat implique.

Des mesures qui font suite à l’examen des titres au Québec

Selon les particularités de la transaction, d’autres vérifications peuvent s’imposer. Il est important de mentionner qu’il ne s’agit pas uniquement de procéder à l’examen des titres, en ce qui concerne le notaire.

En effet, suite à l’examen des titres, le notaire doit établir un rapport sur les titres où il résume les recherches effectuées ainsi que le résultat de celles-ci. Il indique également dans ce rapport final toutes les remarques qui s’imposent, à propos notamment des vices de titres, mais aussi de ce qu’il faut corriger.

De même, ce rapport final va porter mention de l’intérêt d’une assurance-titres qui protège contre les dommages pouvant faire suite à un problème de titre immobilier, mais aussi des hypothèques qu’il faut radier ainsi que toutes les autres charges qui sont susceptibles d’affecter la propriété.

Ainsi, il revient au notaire de prendre les mesures qui s’imposent quant à la correction de toute irrégularité qui aurait pu être découverte suite à ses recherches et qui peut être en relation avec les titres de propriété ou encore avec l’occupation de la bâtisse.

Comme nous l’avons déjà vu plus haut, il peut s’agir de différents problèmes comme l’empiètement, la non-conformité avec les règlements municipaux et les lois applicables en matière de zonage comme il peut également s’agir de problèmes de succession ou de charges hypothécaires.

Dans le cas de charges hypothécaires sur la propriété, il revient aussi au notaire de déterminer la valeur de ce qui doit être radié, mais également de s’adresser aux créanciers pour demander les états de compte pour remboursement. De même, après avoir reçu et pris connaissance des instructions du créancier, le notaire doit préparer l’acte d’hypothèque, mais aussi rencontrer l’acquéreur.

Rencontre avec les parties : l’acheteur et le vendeur

La rencontre avec les parties permet de vérifier l’identité de chacun ainsi que leurs états matrimoniaux. Dans le cas où il y a eu préparation d’acte d’hypothèque, il revient au notaire de donner les explications nécessaires concernant celui-ci à l’acheteur et de recevoir sa signature comme celle du créancier également, mais aussi de vérifier l’identité de ce dernier.

Le rôle du notaire ne s’arrête pas là lorsqu’il s’agit de transaction immobilière, car l’émission des copies conformes, mais aussi la publication d’acte au registre foncier sont aussi de son ressort. En outre, il est tenu de vérifier l’inscription de l’acte à l’index des immeubles et de vérifier qu’aucune inscription n’est susceptible d’affecter les droits du créancier. En effet, rappelons que le notaire n’est pas seulement là pour représenter les intérêts de l’acquéreur, mais qu’il œuvre pour les intérêts de toutes les parties présentes.

Dans le cadre de l’obtention du prêt, il est aussi de l’obligation du notaire d’assurer la transmission à l’institution financière de tous les documents nécessaires. À la suite de la réception de la somme de la part du créancier, celle-ci est déposée sur un compte en fidéicommis par les soins du notaire dont le rôle est également de vérifier la preuve d’assurance de l’acquéreur et de s’assurer que le créancier figure en tant que bénéficiaire.

La préparation des ajustements et des calculs finaux ainsi que de l’état de décaissement du prix de vente et de l’acte de vente est également du ressort du notaire. Dans le cas où on compte une personne morale parmi les parties, il doit également obtenir les règlements ainsi que les résolutions et s’assurer l’adoption de ceux-ci par les autorités compétentes. En outre, l’obtention par le vendeur des autorisations, concours et consentement requis pour la vente de la propriété incombe, dans tous les cas, au notaire.

La signature de l’acte d’achat de la maison

Il est à rappeler que toutes les parties doivent être présentes lors de la signature de l’acte de vente. Bien avant la date prévue pour la signature, il revient au notaire d’aviser l’acquéreur du montant précis que celui-ci doit lui remettre.

De même, toutes les sommes qui composent la totalité du prix de vente dont celles provenant du créancier hypothécaire et de la mise de fonds de l’acheteur doivent être remises entre les mains du notaire avant la date de signature, ces sommes étant déposées par ses soins dans un compte en fidéicommis à la suite de quoi il émet les reçus.

Une seconde rencontre avec les parties permet la vérification des identités de celles-ci ainsi que la réception de leurs signatures. Il est du ressort du notaire d’en émettre les copies conformes, mais aussi de publier au registre foncier l’acte de vente ainsi que les avis d’adresse s’il y a plusieurs acheteurs.

Également, la vérification de l’inscription de l’acte à l’index des immeubles incombe au notaire ainsi que de s’assurer qu’il n’y a aucune inscription susceptible d’affecter les droits de l’acquéreur et du créancier.

Les ajustements et calculs finaux

Lors de la signature de l’acte de vente, on procède préalablement à la lecture et à la vérification des ajustements et des calculs finaux. Concernant ceux-ci, l’acheteur ne doit pas oublier qu’on soustrait du prix de vente le montant déjà obtenu sous forme de mise de fonds et que les ajustements, frais d’honoraires, doivent s’y ajouter. Évidemment, est soustrait le montant reçu de l’institution financière.

Ainsi, il ne faut pas oublier ces 20% de mise de fonds, mais également la prime qui s’applique ainsi que la taxe de 9% sur cette prime. De même, il convient de souligner que le virement par les institutions financières dans le compte en fidéicommis du notaire suscite généralement un frais de transfert qui est aux alentours de 20$.

Pour ce qui est du vendeur, en cas d’hypothèque à rembourser, celui-ci est à soustraire du prix de vente et ce montant parvient jusqu’au notaire par le biais d’un état de compte qui tient du compte qu’il y a ou non une pénalité à rembourser, mais aussi d’éventuelles accumulations du montant des taxes municipales et scolaires prélevées directement par l’institution financière.

De même, la facture de l’arpenteur-géomètre est soustraite du prix de vente dans le cas où le besoin de refaire un certificat de localisation s’est présenté, mais aussi la facture concernant le courtage immobilier, la TPS et la TVQ étant applicables à ce propos.

Éventuellement, il y a la mise à jour en cas de retard pour les taxes municipales et scolaires dont les frais doivent être dus au notaire, mais également les frais du notaire concernant la radiation de l’hypothèque. D’autres frais connexes peuvent également s’ajouter à ceux-ci, variant d’un notaire à un autre.

Il est à noter qu’il revient également au notaire de transmettre les copies conformes de tous les actes reçus aux parties concernées et de conserver toutes les pièces du dossier durant au moins dix ans tandis que les originaux de ces actes devront toujours demeurer dans son greffe, peu importe l’identité de leur détenteur dans le futur.

Une fois ces calculs effectués, on parvient au montant exact que va toucher le vendeur. À titre de rappel, celui-ci ne reçoit pas son chèque immédiatement après la signature de l’acte de vente. En effet, celui-ci est versé environ 48 heures ouvrables après cette signature, ce qui permet de sécuriser la transaction et d’attendre l’enregistrement de la publication au registre foncier.

Faites appel à un notaire fiable et qualifié

Le titre ou l’acte de propriété est un document légal qui constitue la preuve qu’une personne a un droit de propriété sur le bien en question. Il s’agit d’un acte authentique étant donné qu’il est question d’un document rédigé par le notaire.

Un titre de propriété fait partie des documents qui entrent dans les domaines d’intervention du notaire. De ce fait, si vous avez un projet de vendre ou d’acheter une propriété et que vous êtes à la recherche d’un notaire au Québec (à Québec, Montréal, Sherbrooke, Trois-Rivières…) pour vous aider et pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires, n’hésitez pas à remplir le formulaire suivant de demande de soumissions sur cette page. C’est gratuit et sans engagement de votre part.

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